Il testo impostato come guida teorico-pratica, si propone fornire la conoscenza e la comprensione degli elementi teorici fondamentali e anche la padronanza degli strumenti essenziali per eseguire valutazioni di immobili nell’ambito residenziale, in base a MCA e DCA, metodi tipici del livello valutatore di base. Il tutto in piena conformità a quanto previsto dagli Standard Estimativi Internazionali o IVS (International Valuation Standards).

La guida è indirizzata a professionisti Ingegneri, Architetti, Geometri, Periti agrari, Agenti immobiliari e chiunque altro possa eseguire perizie vuole dare – attraverso anche degli esempi – delle indicazioni pratiche su come eseguire le stime aventi destinazione residenziale.

Il testo parte da una breve analisi di tutti i concetti fondamentali necessari a capire in cosa consistano davvero le stime eseguite secondo gli IVS rispetto alle stime tradizionali. Dopo aver descritti gli standard estimativi nei loro aspetti più importanti rispetto alle stime tradizionali la guida affronta la stima dei beni di tipo residenziale per Market Comparison Approach (MCA) attraverso l’esecuzione di un esempio pratico e con la spiegazione fa-se dopo fase. Saranno, poi, affrontate le stime – sempre nel rispetto degli IVS – relative al Sistema di Stima e al Sistema misto.

Attraverso il Direct Capitalization Approach (DCA) sarà, infine, affrontata la stima sempre di un bene residenziale e in particolare la corretta ricerca del NOI (Net Operating Income) e quella precisa del tasso di capitalizza-zione in modo da poter effettuare il calcolo del valore di stima.

Il percorso didattico del testo si connota per l’alto valore scientifico e la profondità di analisi dei concetti trasmessi ai lettori.

AUTORE

Graziano Castello, architetto libero professionista con studio di ricerca, formazione, consulenza e progettazione con sedi in Genova e Ventimiglia, Milano e Roma. Vanta oltre 50 pubblicazioni in materia di Valutazione immobiliare, Due diligence immobiliare, Valorizzazione immobiliare e Consulenza Tecnica con le più importanti case editrici italiane ed europee.
Ha al suo attivo più di 100 tra webinar, corsi in presenza e corsi asincroni. È autore di software a uso professionale per i tecnici. Svolge attività di progettazione architettonica e urbanistica su tutto il territorio nazionale e nel Sud della Francia. Presidente ISVIM (Istituto italiano di studi di Valutazioni, valorizzazioni e investimenti immobiliari). Amministratore Uni-co.live Srl; Amministratore Alti Rendimenti Srl.

1. PREMESSE GENERALI METODOLOGICHE AGLI STANDARD INTERNAZIONALI
1.1. LE VALUTAZIONI IMMOBILIARI ESEGUITE IN BASE AL METODO CLASSICO IN ITALIA
1.1.1. Presupposti
1.1.2. Ricerca dei dati
1.1.3. Operazioni di stima
1.2. IL METODO SCIENTIFICO DEGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI STIMA (IVS)
1.2.1. Che cos’è un metodo scientifico?
1.2.2. Prezzo e Valore
1.2.3. Cos’è un bene immobiliare dal punto di vista estimativo?
1.2.4. Il valore di una caratteristica
1.2.5. Equazione generale del valore
1.2.6. La trattativa
1.2.7. Il Prezzo Marginale
1.2.8. L’ambito di mercato, il segmento di mercato e la comparazione
2. APPARATO DISCIPLINARE DEGLI STANDARD INTERNAZIONALI
2.1. CONCETTI BASE DEGLI STANDARD INTERNAZIONALI (IVS)
2.1.1. Metodo scientifico probabilistico
2.1.2. La campana di Gauss
2.1.3. Presupposti scientifici di comparazione
2.1.4. Consistenza delle caratteristiche immobiliari
2.1.5. Coefficienti di ragguaglio superfici
2.1.6. Coefficienti mercantili e statistici
2.1.7. Nomenclatore
3. IL METODO DI STIMA SECONDO GLI IVS (INTERNATIONAL VALUATION STANDARD)
3.1. LE FASI DELLA STIMA PER M.C.A
3.1.1. Individuazione dell’ambito di mercato
3.1.2. Definizione del segmento di mercato
3.1.3. Elenco delle caratteristiche estimative
3.1.4. Costruzione dell’insieme di confronto
3.1.5. Metodo della ricerca dei comparabili detto dei prezzi offerta allineati
3.1.6. Metodo della ricerca dei comparabili detto delle trascrizioni
3.1.7. Misurazione della consistenza delle caratteristiche differenziali
3.1.8. Calcolo dei differenziali
3.1.9. Determinazione dei prezzi marginali delle caratteristiche differenziali
3.1.10. Calcolo aggiustamenti
3.1.11. Somma algebrica degli aggiustamenti
3.1.12. Prezzo corretto e riconciliazione dei dati della stima
4. VALUTAZIONI CON APPROCCIO AL MERCATO: M.C.A. E SISTEMA DI STIMA
4.1. VALUTAZIONI DI BENI RESIDENZIALI CON APPROCCIO AL MERCATO: ESEMPI E CONCETTI
4.1.1. Scheda del subject
4.1.2. Partendo dal subject individuiamo l’ambito e il segmento di mercato
4.1.3. Elenco delle caratteristiche di comparazione (differenziali)
4.1.4. Costruzione insieme di confronto
4.1.5. Scheda dei comparabili
4.1.7. Incognite ed elenco delle caratteristiche
4.1.8. Funzioni estimative lineari e di 2° grado
4.1.9. Approfondimento su prezzo marginale e rapporto di posizione
4.1.10. Prezzo marginale della superficie principale
4.1.11. Differenziale e aggiustamento della superficie principale
4.1.12. Prezzo marginale della superficie balconi
4.1.13. Differenziale e aggiustamento della superficie balconi
4.1.14. Prezzo marginale della data del contratto
4.1.15. Differenziale e aggiustamento della data del contratto
4.1.16. Prezzo marginale del livello di piano
4.1.17. Differenziale e aggiustamento del livello di piano
4.1.18. Prezzo marginale della manutenzione generale
4.1.19. Differenziale e aggiustamento della manutenzione generale
4.1.20. Prezzo marginale della data dell’obsolescenza impianti
4.1.21. Differenziale e aggiustamento dell’obsolescenza impianti
4.1.22. Prezzo marginale della data della panoramicità
4.1.23. Differenziale e aggiustamento della panoramicità
4.1.24. Prezzo marginale della data dell’orientamento zona giorno
4.1.25. Differenziale e aggiustamento dell’orientamento zona giorno
4.1.26. Tabella riassuntiva dei prezzi marginali
4.1.27. Tabella riassuntiva differenziali
4.1.28. Tabella e somma algebrica aggiustamenti
4.1.29. Tabella di riconciliazione con determinazione del valore di stima
4.2. LE VERIFICHE DI STIMA
4.2.1. Cenno alle stime empiriche del doppio metodo
4.2.2. Test della divergenza percentuale assoluta
4.2.3. Test della significatività estimativa assoluta
4.2.4. Individuazione dei prezzi anomali col test della similarità
4.2.5. Individuazione dei prezzi anomali col test dell’affidabilità
4.3. Breve cenno al sistema di stima
4.3.1. Costruzione del Sistema Generale di Stima
4.3.2. Riferimento sintetico all’esempio del M.C.A
5. VALUTAZIONE CON APPROCCIO AL REDDITO: D.C.A.
5.1. ESEMPI E CONCETTI PER L’ESECUZIONE DEL DIRECT CAPITALIZATION APPROACH (DCA)
5.1.1. Dati occorrenti per fare una stima per DCA
5.1.2. Schema di calcolo del NOI
5.1.3. Il tasso di capitalizzazione (1ª Teoria di calcolo)
5.1.4. Il tasso di capitalizzazione (2ª Teoria di calcolo)
5.1.5. Regola preliminare di verifica del tasso ottenuto
5.1.6. Metodi della prima teoria: metodi elementari
5.1.7. Metodi della seconda teoria: metodo della media storica corretta