La Relazione di Regolarità Edilizia (brevemente RRE) fa parte di quegli strumenti atti a certificare la regolarità urbanistica e catastale dei fabbricati che siano oggetto di atti traslativi. Essendo, infatti, il potere legislativo in ritardo cronico sulle esigenze delle parti nell’ambito di una compravendita, negli anni scorsi si è osservata la nascita spontanea, tra gli addetti ai lavori (tecnici e agenzie immobiliari), di una serie di documenti, sempre più dettagliati e approfonditi, da esibire al notaio rogante per mettere le parti al riparo da qualsiasi problema legato alla circolarità dell’immobile.

La RRE è, dunque, legata alla circolarità degli immobili e trova la sua giusta collocazione al momento del rogito e, pur non essendo normativamente prevista, in alcune regioni è di fatto obbligatorio, giacché gli ordini pro-fessionali delle professioni tecniche e i consigli notarili hanno stipulato convenzioni specifiche che prevedono l’indispensabile allegazione all’atto del documento. Nel caso in cui le parti non ritengano di farlo il notaio prov-vederà, in forma scritta mediante l’atto medesimo, a informare queste del rischio che corrono nel procedere in tale direzione.

Nel testo, pertanto, si dà risalto all’aspetto notarile e si tratterà a tal fine la RRE dal punto di vista dei suoi contenuti e della sua forma, non trascurando però, gli aspetti dell’incarico professionale e la relativa proposta di compenso.

Gli argomenti trattati, nello specifico, sono i seguenti:

• Premesse generali alla Relazione di Regolarità Edilizia (RRE):
  ‒ Cosa rappresenta la Relazione di Regolarità Edilizia (RRE).


• Metodo analitico procedurale per la stesura della RRE:
  ‒ Concetti base per la stesura della RRE.


• La Relazione di Regolarità Edilizia (RRE):
  ‒ La raccolta di informazioni e dati;
  ‒ La raccolta di informazioni nella RRE;
  ‒ La descrizione univoca del bene oggetto della RRE.


• Guida operativa alle analisi della RRE e alla stesura:
  ‒ La regolarità edilizia e urbanistica del bene;
  ‒ Altri aspetti edilizi legati all’agibilità del bene;
  ‒ La regolarità catastale del bene.


• Altre indicazioni pratiche legate alla RRE:
  ‒ Altre verifiche facoltative;
  ‒ Documenti legati all’incarico;
  ‒ Competenze per la redazione della RRE.

AUTORE

Graziano Castello, architetto libero professionista con studio di ricerca, formazione, consulenza e progettazione con sedi in Genova e Ventimiglia, Milano e Roma. Vanta oltre 50 pubblicazioni in materia di Valutazione immobiliare, Due diligence immobiliare, Valorizzazione immobiliare e Consulenza Tecnica con le più importanti case editrici italiane ed europee. Ha al suo attivo più di 100 tra webinar, corsi in presenza e corsi asincroni. È autore di software a uso professionale per i tecnici. Svolge attività di progettazione architettonica e urbanistica su tutto il territorio nazionale e nel Sud della Francia. Presidente ISVIM (Istituto italiano di studi di Valutazioni, valorizzazioni e investimenti immobiliari). Amministratore Uni-co.live Srl; Amministratore Alti Rendimenti Srl.

1. PREMESSE GENERALI ALLA RELAZIONE DI REGOLARITÀ EDILIZIA (RRE)
1.1. Cosa rappresenta la Relazione di Regolarità Edilizia (RRE)
1.1.1. Nuove esigenze di tutela nelle compravendite
1.1.2. Nuovi strumenti preventivi
1.1.3. Verifiche previste dalla Due Diligence Immobiliare
1.1.4. Documenti collegati a trasferibilità e regolarità
1.1.5. Cosa non è la Relazione di Regolarità Edilizia (RRE)
1.1.6. Cos’è la Relazione di Regolarità Edilizia (RRE)

2. METODO ANALITICO PROCEDURALE PER LA STESURA DELLA RRE
2.1. Concetti base per la stesura della RRE
2.1.1. Fasi del procedimento corretto
2.1.2. Esiti del procedimento

3. LA RELAZIONE DI REGOLARITÀ EDILIZIA (RRE)
3.1. La raccolta di informazioni e dati
3.1.1. La raccolta documentale
3.1.1.1. I titoli
3.1.1.2. I Data Room
3.1.2. Il sopralluogo
3.1.3. Verbali, rilievi, foto e video
3.1.4. Confronti
3.1.4.1. Trasformazione delle informazioni in dati
3.2. La raccolta di informazioni nella RRE
3.2.1. Elenco dei documenti da raccogliere
3.2.2. Elenco delle norme essenziali da consultare
3.2.3. Elenco dei documenti visivi del sopralluogo
3.3. La descrizione univoca del bene oggetto della RRE
3.3.1. Dati del tecnico e del committente
3.3.2. Scopo della Relazione di Regolarità Edilizia
3.3.3. Identificazione univoca e certa del bene oggetto della RRE
3.3.4. Destinazione d’uso reale, del titolo e catastale del bene
3.3.5. Dati soggettivi del titolare dei diritti sul bene
3.3.6. Tipologia del diritto e quote sul bene oggetto di RRE

4. GUIDA OPERATIVA ALLE ANALISI DELLA RRE E ALLA STESURA
4.1. La regolarità edilizia e urbanistica del bene
4.1.1. Situazione edilizia
4.1.2. Titolo tacito da condizione o abuso edilizio?
4.1.3. Uso dello stato legittimo del bene
4.1.4. Presenza di condoni edilizi in corso
4.1.5. Sanatorie esperibili sul bene irregolare
4.1.6. Situazione morfologica
4.1.7. Situazione estetica
4.1.8. Situazione della destinazione d’uso del bene
4.2. Altri aspetti edilizi legati all’agibilità del bene
4.2.1. La certificazione di agibilità
4.2.2. Agibilità formale agibilità sostanziale
4.3. La regolarità catastale del bene
4.3.1. Intestazione catastale del bene (coerenza soggettiva)
4.3.2. Coerenza oggettiva del bene
4.3.3. Planimetria catastale
4.3.4. Esempi ipotesi di conformità catastale

5. ALTRE INDICAZIONI PRATICHE LEGATE ALLA RRE
5.1. Altre verifiche facoltative
5.1.1. Controllo prescrizioni urbanistiche eventuali
5.1.2. Controllo porzioni condominiali e porzioni del costruttore
5.1.3. Verifica del tipo di Regolamento di condominio
5.2. Documenti legati all’incarico
5.2.1. Mandato per la stesura della RRE
5.2.2. Norme di disciplina per la stesura della RRE
5.2.3. Soggetti abilitati a redigere la RRE
5.2.4. Importanza della RRE
5.2.5. Soggetto tenuto al pagamento della RRE
5.2.6. Obbligatorietà della RRE
5.3. Competenze per la redazione della RRE
5.3.1. Problemi generali e scelta dei parametri
5.3.2. Il compenso generale
5.3.3. Il compenso specifico
5.3.4. Complessità e pregio della RRE