Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge 24 luglio 2024, n. 105, di conversione del D.L. 29 maggio 2024, n. 69 (Salva Casa), si è completato il più recente intervento di revisione del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia). Questo aggiornamento normativo ha introdotto modifiche e integrazioni volte a semplificare le procedure edilizie, armonizzare la disciplina urbanistica e garantire maggiore certezza del diritto.

Questa seconda edizione, completamente rivista e ampliata, si propone come una guida tecnico-giuridica di riferimento per interpretare e applicare correttamente le nuove disposizioni, arricchita dall’analisi delle Linee guida pubblicate dal Mini-stero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT), fondamentali per chiarire alcuni aspetti della norma.

Grazie a un approccio multidisciplinare, il volume offre un approfondimento pratico ed esaustivo, con particolare attenzione alle implicazioni normative, interpretative e operative. La struttura del testo è articolata in tre sezioni principali:

• Prima parte – un’analisi generale delle modifiche apportate al Testo Unico Edilizia, con un focus sugli impatti operativi per i professionisti del settore.
• Seconda parte – un approfondimento tecnico-giuridico delle principali novità legislative, curato da esperti del settore.
• Terza parte – il testo coordinato e annotato del D.P.R. n. 380/2001 e del D.L. n. 69/2024, integrato con le interpretazioni ufficiali fornite dal MIT.

Frutto del contributo di un team di specialisti, questa guida si configura come uno strumento indispensabile per tecnici, giuristi e operatori del settore edilizio, offrendo un quadro chiaro, aggiornato e operativo delle nuove disposizioni in materia urbanistico-edilizia. Il comitato tecnico-giuridico che ha partecipato alla redazione del volume è composto da: Romolo Balasso (artt. 9-bis, 36, 36-bis e 37); Vito Antonio Bonanno (art. 31); Marco Campagna (art. 23-ter); Rudy Cortese (art. 34-bis); Andrea Di Leo (art. 34-ter); Donatella Salamita (artt. 2-bis, 6 e 24).

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AUTORE

Gianluca Oreto, ingegnere, direttore responsabile del portale di informazione tecnica www.lavoripubblici.it. Esperto di normativa sui contratti pubblici, edilizia e di detrazioni fiscali. È autore del bestseller “Guida pratica al nuovo Superbonus 110%” (Grafill, II, aprile 2022), “Testo Unico Edilizia – Consigli per l’uso” (Grafill, I, settembre 2022), “Appalti pubblici e PNRR nella Regione Siciliana” (Grafill, I, marzo 2024).

1.INTRODUZIONE AL D.L. n. 69/2024 (Salva Casa)
1.1. D.L. n. 69/2024 (Salva Casa): la struttura
1.2. Le modifiche al Testo Unico Edilizia
1.3. Le strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria da COVID-19
1.3.1. Mantenimento delle strutture amovibili: i requisiti
1.3.2. La procedura per il mantenimento
1.3.3. Le prerogative del Comune e i limiti della norma
1.4. Disposizioni in favore delle zone devastate dalla catastrofe del Vajont del 9 ottobre 1963
1.5. Norme finali e di coordinamento
1.5.1. Comma 1 dell’art. 3 del D.L. n. 69/2024: il regime semplificato per le tolleranze edilizie
1.5.2. Comma 2 dell’art. 3 del D.L. n. 69/2024: l’estensione della disciplina alle amministrazioni pubbliche
1.5.3. Comma 3 dell’art. 3 del D.L. n. 69/2024: recupero delle risorse erariali
1.5.4. Comma 4 dell’art. 3 del D.L. n. 69/2024: la non restituzione delle somme versate
1.5.5. Comma 4-bis dell’art. 3 del D.L. n. 69/2024: compatibilità paesaggistica retroattiva

2.IL TESTO UNICO EDILIZIA DOPO IL SALVA CASA
2.1. Recupero dei sottotetti
2.1.1. Le leggi regionali sul recupero dei sottotetti
2.1.2. Giurisprudenza utile sul recupero dei sottotetti 2.1.2.1. Conclusioni
2.1.3. Cosa dicono le linee guida del MIT
2.1.4. Le FAQ sul recupero dei sottotetti
2.2. Attività edilizia libera
2.2.1. Le vetrate panoramiche
2.2.2. Le pergotende
2.2.3. Cosa dicono le linee guida del MIT e la FAQ
2.3. Lo stato legittimo degli immobili
2.3.1. I nodi interpretativi
2.3.2. Stato legittimo e condominio
2.3.3. Giurisprudenza utile
2.3.4. Cosa dicono le linee guida del MIT
2.3.5. Le FAQ sullo stato legittimo
2.4. Modifiche alla disciplina del cambio di destinazione d’uso di singole unità immobiliari
2.4.1. Le categorie funzionali e i cambi d’uso orizzontali e verticali
2.4.2. Condizioni generali per il mutamento d’uso verticale
2.4.3. Quale titolo edilizio è necessario?
2.4.4. Cosa dicono le linee guida del MIT
2.4.5. Le FAQ sul cambio di destinazione d’uso
2.5. Deroghe per l’agibilità dei mini-appartamenti
2.5.1. Le nuove disposizioni sui requisiti igienico-sanitari (comma 5-bis)
2.5.2. Asseverazione dell’agibilità: condizioni e limiti (comma 5-ter)
2.5.2.1. Quali interventi edilizi rientrano nella deroga?
2.5.3. Deroghe ai limiti dimensionali (comma 5-quater)
2.5.4. Cosa dicono le Linee guida del MIT e le FAQ
2.6. Alienabilità delle opere acquisite gratuitamente dal Comune
2.7. Determinazione delle variazioni essenziali
2.8. Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire
2.9. Tolleranze costruttive
2.9.1. Cosa dicono le Linee guida del MIT
2.9.2. Le FAQ sulle tolleranze costruttive
2.10. La disciplina per la gestione delle difformità edilizie
2.10.1. Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo
2.10.1.1. Ante 77
2.10.1.2. Le Linee guida del MIT e le FAQ sull’Ante 77
2.10.1.3. Agibilità sanante
2.10.1.4. Le Linee guida del MIT e le FAQ sull’Agibilità sanante
2.10.2. Sanatoria edilizia
2.10.2.1. Cosa dicono le Linee guida del MIT
2.10.2.2. Il procedimento di sanatoria e l’attività di conformazione
2.10.2.3. La verifica del rispetto della normativa antisismica
2.10.2.4. Il sub-procedimento per la verifica di compatibilità paesaggistica
2.10.2.5. Il trattamento sanzionatorio
2.10.2.6. Le FAQ del MIT

3.COMMENTO ALLE MODIFICHE AL TESTO UNICO EDILIZIA 3.1. Recupero sottotetti (art. 2-bis, TUE)
3.1.1. Il Salva Casa
3.1.2. Le distanze minime tra fabbricati e dai confini
3.1.3. Come si misurano le distanze tra gli edifici
3.1.4. L’altezza massima
3.1.5. Forma e superficie
3.1.6. La normativa regionale
3.1.7. Concretizzazione del recupero dei sottotetti
3.1.8. Legittima preesistenza dell’immobile
3.1.9. La destinazione d’uso
3.1.10. Prescrizioni da osservare
3.1.11. Requisiti di agibilità
3.1.12. Altezza media ponderale e calcolo
3.1.13. Deroghe e incremento volumetrico
3.1.14. Volume urbanistico
3.1.15. Contenimento del consumo energetico
3.1.16. Barriere architettoniche
3.1.17. Interventi ammessi ai fini del recupero abitativo dei sottotetti
3.1.18. Categoria intervento edilizio e titolo abilitativo
3.1.19. Oneri di urbanizzazione, costo di costruzione, parcheggi e monetizzazione
3.1.20. Sanzioni
3.1.21. Il diritto dei terzi
3.1.22. Non ammesso il recupero del sottotetto se effettuata sopraelevazione
3.2. VEPA e Pergotende (art. 6, TUE)
3.2.1. Le opere non assoggettate a comunicazione
3.2.2. Caratteri fondamentali dell’edilizia libera
3.2.3. Limite tra attività edilizia libera e trasformazione edilizia e urbanistica permanente del territorio
3.2.4. Esecutori dei lavori
3.2.5. Comprovare la realizzazione dei lavori
3.2.6. Le strutture non contemplate nell’attività edilizia
3.2.7. Tettoie, verande, vetrate panoramiche, logge, porticati e tende in attività edilizia libera
3.2.8. Le quattro ipotesi se installata una pergotenda
3.3. Lo Stato Legittimo (art. 9-bis, TUE)
3.3.1. Le novelle “Salva Casa”
3.3.2. Sulla prima novella
3.3.3. Sulla seconda novella
3.3.4. Sulla terza novella
3.3.5. Sulla quarta novella
3.3.6. Ulteriore nota
3.3.7. Le linee guida del MIT
3.3.7.1. Analisi
3.3.7.2. Stato legittimo degli immobili: semplificazioni formale
3.3.7.3. Stato legittimo degli immobili: semplificazione sostanziale
3.3.7.4. Interconnessione tra Semplificazioni Formale e Sostanziale
3.3.7.5. Conclusioni
3.4. Il Cambio di Destinazione d’uso (art. 23-ter, TUE)
3.4.1. Le modifiche apportate all’articolo 23-ter
3.4.2. Il tema del mutamento d’uso con o senza opere
3.4.3. Introduzione alle innovazioni della norma: sono vere semplificazioni?
3.4.4. Nuovo comma 1-bis: il mutamento non rilevante detto anche mutamento orizzontale
3.4.5. Le casistiche dei mutamenti rilevanti previste dal comma 1-ter, detti anche mutamenti d’uso verticali
3.4.6. Interventi finalizzati al mutamento d’uso verso la destinazione prevalente
3.4.7. Locali posti ai piani terra o seminterrati
3.4.8. Il titolo edilizio richiesto per i mutamenti d’uso dei commi 1-bis e 1-ter
3.5. Le deroghe per l’agibilità (art. 24, TUE)
3.5.1. Le semplificazioni introdotte dal Salva Casa
3.5.2. Condizioni preposte
3.5.3. Gli interventi per i quali asseverare l’agibilità
3.5.4. Documentazione a corredo della Segnalazione Certificata di Agibilità
3.5.5. Requisiti igienico-sanitari edilizi: deroghe previgenti alle introduzioni del Salva Casa
3.5.6. Agibilità e conformità
3.5.7. Asseverare un’altezza in luogo di quella reale
3.6. Repressione abusi e alienazione immobili (art. 31, TUE)
3.6.1. Il procedimento di repressione dell’abuso edilizio
3.6.2. La proroga del termine di 90 giorni fissato con l’ingiunzione di demolizione (art. 1, c. 1, lett. c-ter))
3.6.3. La ponderazione degli interessi da parte del consiglio comunale nel caso di sottrazione dell’opera abusiva alla demolizione e il silenzio assenso endoprocedimentale (art. 1, c. 1, lett. d))
3.6.4. L’alienazione condizionata del bene abusivo (art. 1, c. 1, lett. d))
3.7. Le nuove tolleranze costruttive-esecutive (art. 34-bis, TUE)
3.7.1. Tolleranze costruttive-esecutive: disciplina generale
3.7.2. Tolleranze costruttive relative ad interventi realizzati entro il 24/05/2024
3.7.3. Prova dell’epoca dell’intervento
3.7.4. Computo della superficie utile e della percentuale
3.7.5. Parametri edilizi di progetto
3.7.6. Tolleranze esecutive, geometriche o di cantiere eseguite entro il 24/05/2024
3.7.7. Le tolleranze in materia igienico-sanitaria e di distanze. Rapporti con i terzi
3.7.8. Zone sismiche
3.7.9. Le Linee guida del MIT
3.8. Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo (art. 34-ter, TUE)
3.8.1. L’articolo 34-ter del Testo Unico Edilizia
3.8.2. Alle origini dell’articolo 34-ter: ratio e “radici” della disposizione
3.8.3. I confini della fattispecie: il nodo irrisolto della nozione di parziale difformità
3.8.4. La sanatoria delle “varianti ante Legge n. 10/1977”: il comma 1
3.8.4.1. Le dichiarazioni del tecnico: il comma 2
3.8.4.2. Disposizioni e raccordi procedimentali: il comma 3
3.8.5. La c.d. “agibilità sanante”: il comma 4
3.8.6. Sovrapposizione e possibile “concorso” tra le due fattispecie oltre che con la fiscalizzazione di cui all’articolo 34, comma 2
3.9. La Sanatoria ordinaria (art. 36, TUE)
3.10. La sanatoria semplificata (art. 36-bis, TUE)
3.10.1. Le Linee guida del MIT
3.11. La SCIA in sanatoria (art. 37, TUE)
3.11.1. Caratteristiche essenziali della disciplina
3.11.2. Valore venale

APPENDICE NORMATIVA
―D.L. 29 MAGGIO 2024, N. 69
―D.P.R. 6 GIUGNO 2001, N. 380 (Testo coordinato con il Decreto Salva Casa)

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