La stima di un’area edificabile o del valore di un terreno è quasi sempre frutto di un calcolo basato su esperienza e dati statistici. Ma una cosa è certa: non è affatto precisa se sei un CTU o un CTP o se sei un funzionario dell’Ufficio espropri di qualche Amministrazione è ora di dire addio ai sistemi approssimativi e iniziare usare l’unico metodo estimativo scientificamente preciso, conforme agli Standard Estimativi Internazionali o IVS (In-ternational Valuation Standard). Il metodo descritto nel testo è conforme agli IVS e garantisce delle stime oggettive e inattaccabili sul piano della logica scientifica e permette di affermare con sicurezza il valore individuato con la valutazione.

La guida è indirizzata a professionisti Ingegneri, Architetti, Geometri, Periti agrari aventi come compito quello di determinare con certezza estimativa il valore di un’area edificabile o di un terreno agricolo.

Il testo vuole dare – anche attraverso degli esempi – delle indicazioni pratiche su come eseguire le stime per questi beni di carattere specialistico che raramente sono trattati dai testi di valutazione. Si propone, inoltre, di for-nire la conoscenza e la comprensione degli elementi teorici fondamentali e anche la padronanza degli strumenti essenziali per eseguire valutazioni di immobili nell’ambito produttivo, nell’accezione prima definita, in base a MCA e DCA tipici del livello base.

Partendo da una analisi sintetica di tutti i concetti fondamentali necessari a capire in cosa consistano le stime eseguite secondo gli IVS e cosa si intenda per beni terreni agricoli e cosa s’intenda per aree edificabili il testo passa alle stime pratiche per Direct Capitalization Approach (DCA) per mezzo della corretta ricerca del NOI (Net Operating Income) e quella precisa del tasso di capitalizzazione in modo da poter effettuare il calcolo. Si ana-lizza, però, anche la stima di questi beni per Market Comparison Approach (MCA) dove ciò sia ovviamente possibile per la presenza di un mercato attivo. Il percorso didattico del testo si connota per l’alto valore scientifico e la profondità di analisi dei concetti trasmessi ai corsisti.

AUTORE

Graziano Castello, architetto libero professionista con studio di ricerca, formazione, consulenza e progettazione con sedi in Genova e Ventimiglia, Milano e Roma. Vanta oltre 50 pubblicazioni in materia di Valutazione immobiliare, Due diligence immobiliare, Valorizzazione immobiliare e Consulenza Tecnica con le più importanti case editrici italiane ed europee. Ha al suo attivo più di 100 tra webinar, corsi in presenza e corsi asincroni. È autore di software a uso professionale per i tecnici. Svolge attività di progettazione architettonica e urbanistica su tutto il territorio nazionale e nel Sud della Francia. Presidente ISVIM (Istituto italiano di studi di Valutazioni, valorizzazioni e investimenti immobiliari). Amministratore Uni-co.live Srl; Amministratore Alti Rendimenti Srl.

1. APPARATO DISCIPLINARE DEGLI STANDARD INTERNAZIONALI
1.1. CONCETTI BASE DEGLI STANDARD DI STIMA APPLICABILI ALLE AREE FABBRICABILI E AI TERRENI
1.1.1. Cambio di paradigma
1.1.2. Prezzo e valore
1.1.3. Valore di un bene immobiliare
1.1.4. Valore di una caratteristica
1.1.5. Equazione generale del valore
1.1.6. Il prezzo marginale
1.1.7. Il segmento di mercato, l’ambito di mercato e la comparazione
1.1.8. La caratteristica immobiliare
1.1.9. Standard di rilevazione metrica delle superfici delle aree e dei terreni
1.1.10. Metodi di misurazione superficiaria
1.1.11. Uso di grandezze e rapporti
1.1.13. Differenze tra area edificabile e terreno
1.1.14. Percorsi di stima delle aree edificabili e dei terreni
1.1.15. 1° Percorso di stima in base al M.C.A.
1.1.16. 2° Percorso di stima in base al D.C.A.

2. CLASSIFICAZIONE AREE EDIFICABILI E TERRENI
2.1. DISTINZIONE TRA AREA EDIFICABILE, AREA EDIFICATA E TERRENO
2.1.1. Distinzione tra area edificabile e terreno agricolo
2.1.2. Classificazione aree edificabili
2.1.3. Classificazione di massima dei terreni

3. STIMA DELLE AREE EDIFICABILI
3.1. ESECUZIONE DI STIMA DI UN’AREA EDIFICABILE PER TRASFORMAZIONE
3.1.1. Individuazione della migliore tipologia e costruzione del Building Model
3.1.2. Individuazione dei tempi necessari alla trasformazione e vendita
3.1.3. Determinazione dei costi globali di costruzione
3.1.4. Aspetti correttivi dell’Extraction Method

3.2. PRINCIPI DI STIMA DI UN’AREA EDIFICABILE PER ALLOCATION METHOD
3.2.1. L’Allocation Method
3.2.2. Rapporto di permuta e rapporto complementare
3.2.3. Calcolo del valore area edficiabile per Allocation Method
3.3. ESECUZIONE DI STIMA AREA EDIFICABILE PER MARKET ORIENTED METHOD
3.3.1. Scheda area da stimare
3.3.2. Segmento di mercato dell’area
3.3.3. Caratteristiche variabili di comparazione
3.3.4. Schede dei comparabili dell’insieme di confronto
3.3.5. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento della superficie commerciale
3.3.6. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento della data del contratto
3.3.7. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento dell’urbanizzazione dell’area
3.3.8. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento delle distanze di riferimento
3.3.9. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento della regolarità del lotto
3.3.10. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento dell’orientamento prevalente
3.3.11. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento dell’accessibilità dell’area
3.3.12. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento della natura del terreno
3.3.13. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento della lunghezza del fronte strada
3.3.14. Tabella riassuntiva prezzi marginali
3.3.15. Tabella riassuntiva differenziali
3.3.16. Tabella prezzi marginali e somma algebrica aggiustamenti
3.3.17. Tabella di riconciliazione con determinazione valore di stima

4. STIMA DEI TERRENI AGRICOLI
4.1. ESECUZIONE DEL M.C.A. PER UN TERRENO AGRICOLO
4.1.1. Scheda del terreno agricolo da stimare
4.1.2. Caratteristiche variabili di comparazione
4.1.3. Schede dei comparabili dell’insieme di confronto
4.1.4. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento della superficie commerciale
4.1.5. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento della data del contratto
4.1.6. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento della regolarità operativa
4.1.7. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento della fertilità terreno
4.1.8. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento della presenza di acqua
4.1.9. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento del livello di sistemazione e viabilità
4.1.10. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento della presenza di piantagioni
4.1.11. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento della presenza fabbricati rurali
4.1.12. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento dei vincoli e servitù
4.1.13. Tabella riassuntiva degli aggiustamenti
4.1.14. Tabella riconciliazione dei dati della stima
4.2. ESECUZIONE STIMA DI UN TERRENO AGRICOLO CON LA D.C.A.
4.2.1. Determinazione della Produzione Lorda Vendibile
4.2.2. Determinazione del Beneficio Fondiario lordo e netto
4.2.3. Determinazione del tasso di capitalizzazione