Guida teorico-pratica all’utilizzo dell’unico metodo estimativo autorizzato e realmente conforme agli Standard Estimativi Internazionali o IVS (International Valuation Standards) applicato ai beni produttivi, vale a dire quei beni le cui superfici non sono destinate a utilizzo residenziale (cioè per soddisfare bisogni personali), ma esclusivamente a produrre altri beni o servizi.

La guida indirizzata a professionisti Ingegneri, Architetti, Geometri, Periti agrari, Agenti immobiliari e chiunque altro possa eseguire perizie vuole dare – attraverso anche degli esempi – delle indicazioni pratiche su come eseguire le stime per questi beni di carattere specialistico che raramente sono trattati dai testi di valutazione.

Il testo si propone fornire la conoscenza e la comprensione degli elementi teorici fondamentali e anche la padronanza degli strumenti essenziali per eseguire valutazioni di immobili nell’ambito produttivo, nell’accezione prima definita, in base a MCA e DCA tipici del livello base.

Partendo da una breve analisi di tutti i concetti fondamentali necessari a capire in cosa consistano le stime eseguite secondo gli IVS e cosa si intenda per beni produttivi ad alta, media e bassa fungibilità (High, Medium e Low Fungible Asset) il testo passa alle stime pratiche per Market Comparison Approach (MCA) dei beni ad alta fungibilità quali uffici e negozi per passare poi alla stima per Direct Capitalization Approach (DCA) dei beni a media e bassa fungibilità quali parcheggi, cinema/teatri e alberghi. Il tutto per mezzo della corretta ricerca del NOI (Net Operating Income) e quella precisa del tasso di capitalizzazione in modo da poter effettuare il calcolo del valore di stima, appunto, per Direct Capitalization.

Il percorso didattico del libro si connota per l’alto valore scientifico e la profondità di analisi dei concetti trasmessi ai corsisti.

1. APPARATO DISCIPLINARE DEGLI STANDARD INTERNAZIONALI
1.1. CONCETTI BASE DEGLI STANDARD DI STIMA APPLICABILI AI BENI PRODUTTIVI
1.1.1. Cambio di paradigma
1.1.2. Prezzo e valore
1.1.3. Valore di un bene immobiliare
1.1.4. Valore di una caratteristica
1.1.5. Equazione generale del valore
1.1.6. Il prezzo marginale
1.1.7. Il segmento di mercato, l’ambito di mercato e la comparazione
1.1.8. La caratteristica immobiliare
1.1.9. Standard di rilevazione metrica delle superfici dei beni produttivi
1.1.10. Metodi di misurazione superficiaria
1.1.11. Uso di grandezze e rapporti
1.1.12. Nomenclatori
1.1.13. Concetto di bene immobiliare produttivo
1.1.14. Percorsi di stima dei beni produttivi
1.1.15. 1° Percorso di stima in base al M.C.A.
1.1.16. 2° Percorso di stima in base al D.C.A.

2. CLASSIFICAZIONE DEI BENI PRODUTTIVI
2.1. FUNGIBILITÀ E STRUTTURAZIONE
2.1.1. Beni produttivi ad alta fungibilità di tipo “HFA High Fungible Asset” e a media fungibilità di tipo “MFA Medium Fungible Asset”
2.1.2. Beni produttivi a bassa fungibilità detti di tipo “LFA Low Fungible Asset”

3. VALUTAZIONI CON M.C.A. DEI BENI PRODUTTIVI DI TIPO “HFA – FUNGIBLE ASSET”
3.1. VALUTAZIONI ESECUZIONE DEL MARKET COMPARISON APPROACH PER UN UFFICIO
3.1.1. Scheda ufficio del subject
3.1.2. Partendo dal subject individuiamo l’ambito e il segmento di mercato
3.1.3. Elenco delle caratteristiche di comparazione (differenziali)
3.1.4. Costruzione insieme di confronto in sintesi e tabelle
3.1.5. Prezzo marginale della superficie commerciale
3.1.6. Differenziale e aggiustamento della superficie commerciale
3.1.7. Prezzo marginale della data del contratto
3.1.8. Differenziale e aggiustamento della data del contratto
3.1.9. Prezzo marginale del livello di piano
3.1.10. Differenziale e aggiustamento del livello di piano
3.1.11. Prezzo marginale del livello delle finiture
3.1.12. Differenziale e aggiustamento del livello delle finiture
3.1.13. Prezzo marginale della dotazione impiantistica
3.1.14. Differenziale e aggiustamento della dotazione impiantistica
3.1.15. Prezzo marginale della funzionalità complessiva
3.1.16. Differenziale e aggiustamento della funzionalità complessiva
3.1.17. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento dotazione parcheggi
3.1.18. Tabella riassuntiva dei prezzi marginali
3.1.19. Tabella riassuntiva differenziali
3.1.20. Tabella e somma algebrica aggiustamenti
3.1.21. Tabella di riconciliazione con determinazione del valore di stima
3.2. VALUTAZIONI ESECUZIONE DEL MARKET COMPARISON APPROACH PER UN NEGOZIO
3.2.1. Scheda del negozio subject
3.2.2. Individuazione dell’ambito e del segmento di mercato
3.2.3. Elenco delle caratteristiche estimative (differenziali) del negozio
3.2.4. Costruzione dell’insieme di confronto in sintesi e tabella sinottica
3.2.5. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento superficie commerciale
3.2.6. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento data del contratto
3.2.7. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento livello di attrazione
3.2.8. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento front shop
3.2.9. Prezzo marginale, differenziale e aggiustamento centralità
3.2.10. Tabella prezzi marginali e somma algebrica aggiustamenti
3.2.11. Tabella di riconciliazione con determinazione del valore di stima

4. VALUTAZIONI CON D.C.A. DEI BENI PRODUTTIVI DI TIPO “NFA – NOT FUNGIBLE ASSET”
4.1. ESECUZIONE DEL DIRECT CAPITALIZATION APPROACH PER UN PARKING
4.1.1. Fissazione delle fasi della stima per D.C.A. di un parcheggio
4.1.2. Determinazione dell’entrata annua posti auto (Eap)
4.1.3. Determinazione del coefficiente di riempimento (Kr)
4.1.4. Determinazione altre entrate ed entrate lorde generali (ELg)
4.1.5. Determinazione delle passività del parking e dell’utile lordo
4.1.6. Determinazione del Beneficio Patrimoniale lordo e netto
4.1.7. Determinazione della percentuale di profitto del parcheggio
4.1.8. Determinazione del tasso di capitalizzazione
4.2. ESECUZIONE DEL DIRECT CAPITALIZATION APPROACH PER UN CINEMA O UN TEATRO
4.2.1. Fissazione delle fasi della stima per D.C.A. di un cinema o un teatro
4.2.2. Determinazione dell’entrata annua bigliettazione (Eap)
4.2.3. Determinazione del coefficiente di affollamento (Kr)
4.2.4. Determinazione altre entrate ed entrate lorde generali (ELg)
4.2.5. Determinazione delle passività del cinema/teatro e dell’utile lordo
4.2.6. Determinazione del Beneficio Patrimoniale lordo e netto
4.2.7. Determinazione della percentuale di profitto del cinema o teatro
4.2.8. Determinazione del tasso di capitalizzazione
4.3. ESECUZIONE DEL DIRECT CAPITALIZATION APPROACH PER UN ALBERGO
4.3.1. Metodi per la stima di un albergo
4.3.2. Determinazione del prezzo medio giornaliero (Pgg)
4.3.3. Determinazione del coefficiente di occupazione dell’albergo (COCC)
4.3.4. Determinazione altre entrate ed entrate lorde generali (F)
4.3.5. Determinazione delle passività dell’albergo e dell’utile lordo
4.3.6. Determinazione della percentuale di profitto dell’albergo
4.3.7. Determinazione del Beneficio Patrimoniale lordo e netto
4.3.8. Determinazione del tasso di capitalizzazione dell’albergo
4.3.9. Secondo metodo di calcolo con IHM