La materia delle distanze tra costruzioni è nota ai professionisti per la bipolarità dettata dalla apparente semplicità dei disposti civilistici e i meno certi confini applicativi della normativa urbanistica, in particolar modo con riferimento all’art. 9 del D.M. n. 1444/1968 e alle sue connessioni con il regime della proprietà per effetto del richiamo ai regolamenti locali contenuto nell’art. 873 c.c..

Anche a voler per un attimo ignorare la particolarità, tutta italiana, del c.d. “doppio binario”, ossia della possibilità di agire in giudizio lamentando la violazione della normativa in materia di distanze avanti al Giudice Ordinario piuttosto che al Giudice amministrativo, resta la natura tutta giurisprudenziale dell’istituto quando declinato in termini urbanistici ed edilizi, vuoi per l’assenza di una normativa di dettaglio diversa da quella del D.M. n. 1444/1968 vuoi per la non coincidenza tra la nozione civilistica di costruzione rispetto a quella pubblicistica di edifici.

Il presente lavoro, aggiornato alle ultime novità in materia urbanistico-edilizia che interessano direttamente o indirettamente anche la disciplina delle distanze (come il decreto salva-casa), si propone, attraverso un’esposizione chiara e sintetica, di fornire una panoramica completa e attuale della materia, ponendosi come supporto teorico-pratico ai professionisti del settore per orientarsi nella disciplina e trovare risposte ai dubbi applicativi, affiancando la ricostruzione degli istituti e delle forme di tutela alla ricognizione di un ampio repertorio giurisprudenziale, ordinato per istituti e casistica.

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• Norme nazionali e regionali;
• Giurisprudenza del TAR;
• Giurisprudenza del Consiglio di Stato;
• Giurisprudenza della Corte di Cassazione;
• Giurisprudenza della Corte Costituzionale;
• Documenti utili.

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AUTORI

Fabrizio Donegani, Avvocato, si occupa prevalentemente di diritto amministrativo, con particolare riguardo ai settori dell’urbanistica e dell’edilizia. Collabora con il sito dirittopa.it e ha all’attivo collaborazioni in iniziative editoriali del Gruppo 24 Ore e docenze per società di formazione rivolte ad enti pubblici nelle materie di nelle materie di competenza.

Lorenzo Spallino, Avvocato amministrativista, già professore a contratto di diritto urbanistico presso l’Università dell’Insubria. Al suo attivo pubblicazioni e partecipazioni a convegni in materia di diritto amministrativo ed urbanistico, pubblica amministrazione digitale e accessibilità dei siti internet. È responsabile e ideatore dei siti studiospallino.it e dirittopa.it.

1. PREMESSA INTRODUTTIVA
1.1. Le distanze come limitazioni legali della proprietà
1.2. Discipline civilistica, edilizia e urbanistica in materia di distanze: loro connessione

2. LE DISTANZE NEL CODICE CIVILE
2.1. Jus aedificandi e diritto di proprietà
2.2. Le limitazioni all’esercizio della proprietà privata
2.2.1. Limiti alla derogabilità degli obblighi civilistici
2.2.2. Imprescrittibilità dell’azione e usucapibilità del diritto
2.2.3. Reciprocità degli obblighi e successione temporale delle norme
2.2.4. Divieto di atti emulativi
2.3. La nozione di costruzione
2.3.1. “Costruzioni”, “fabbricati” e “edifici”
2.3.2. La sopraelevazione
2.3.3. Sporti e aggetti
2.4. L’istituto della prevenzione 2.5. Costruzioni in aderenza, costruzioni in appoggio
2.5.1. L’articolo 877 c.c.
2.5.2. Le nozioni di “aderenza” e “appoggio”
2.5.3. Le disposizioni degli strumenti urbanistici in punto distanze dal confine
2.5.4. Edifici in zona sismica
2.6. La nozione di frontistanza e i criteri di misurazione
2.7. Muri di cinta, muri di sostegno, muri di contenimento
2.7.1. Muri di cinta
2.7.2. Muri di sostegno

3. LE DISTANZE IN EDILIZIA
3.1. L’art. 9 del D.M. n. 1444/1968: l’origine della norma
3.2. Il contenuto della norma
3.3. La legge di interpretazione autentica dell’art. 9
3.4. Finalità e natura inderogabile della norma
3.5. Distanze nelle zone A
3.6. La nozione di “nuovi edifici”
3.6.1. “Nuovi edifici” e “costruzioni”
3.6.2. Casistica
3.7. La nozione di “parete finestrata”
3.8. La nozione di “edifici antistanti”
3.9. Distanze nelle zone C
3.10. Modalità di calcolo delle distanze, anche alla luce delle definizioni edilizie uniformi
3.11. Le distanze previste dallo strumento urbanistico
3.12. Il principio di prevenzione

4. ALTRE NORMATIVE IN TEMA DI DISTANZE
4.1. La normativa antisismica
4.2. Il superamento delle barriere architettoniche
4.2.1. La Legge n. 13/1989 e il relativo decreto attuativo
4.2.2. I limiti alla facoltà di deroga alle norme sulle distanze
4.2.3. Deroga alle distanze ed effettivo uso da parte di persone con disabilità
4.2.4. Ascensori e distanze
4.3. Le distanze dalle strade
4.3.1. La disciplina applicabile: Codice della Strada e D.M. n. 1404/1968
4.3.2. Le tipologie di strada all’interno del Codice
4.3.3. La disciplina delle fasce di rispetto all’interno del Codice
4.3.4. Distanze da rispettare per le nuove costruzioni, demolizioni e ricostruzioni, ampliamenti
4.3.5. Distanze da rispettare per la costruzione o ricostruzione di muri di cinta lateralmente alle strade
4.3.6. Apertura di canali, fossi o esecuzione di escavazioni
4.3.7. Altre fasce di rispetto
4.3.8. La disciplina delle distanze all’interno del D.M. n. 1404/1968
4.4. Le distanze dalle ferrovie
4.5. Le distanze dal demanio marittimo
4.6. Le distanze dal demanio idrico
4.7. Le distanze cimiteriali
4.7.1. La fascia di rispetto cimiteriale: ipotesi e finalità
4.7.2. Deroga per ampliamento o costruzione di cimitero
4.7.3. Deroga per ampliamento o costruzione di edifici
4.7.4. Gli interventi sull’esistente all’interno della fascia di rispetto

5. LE DEROGHE AL REGIME DELLE DISTANZE
5.1. Deroghe alle distanze per interventi di demolizione e ricostruzione
5.1.1. L’art. 2-bis, comma 1-ter, del T.U. Edilizia: nascita ed evoluzione
5.1.2. La legittimità delle distanze preesistenti
5.1.3. L’utilizzo di incentivi volumetrici
5.1.4. Le verifiche dell’Amministrazione e la prova del soggetto proponente
5.2. La derogabilità delle distanze per accordo tra le parti
5.3. Il permesso di costruire in deroga
5.4. Deroghe per interventi di efficientamento energetico
5.4.1. Efficientamento energetico e distanze nel D.Lgs. n. 102/2014
5.4.2. Superbonus e distanze

6. LE AZIONI A TUTELA DELLE DISTANZE
6.1. La doppia tutela
6.2. I rimedi civilistici ordinari avanti il Giudice Ordinario
6.2.1. Natura dell’azione e contenuto della actio negatoria servitutis
6.2.2. Destinatario della domanda
6.2.3. Riparto dell’onere probatorio
6.2.4. Demolizione e arretramento
6.2.5. Imprescrittibilità dell’azione
6.2.6. Opponibilità ai terzi
6.2.7. La domanda di risarcimento del danno per violazione delle norme civilistiche e di quelle integrative del c.c.
6.2.8. Le norme non integrative del codice civile
6.3. Gli ulteriori rimedi civilistici
6.3.1. Il regolamento di confini
6.3.2. L’apposizione di termini
6.3.3. Le azioni possessorie
6.3.4. Le azioni di nunciazione
6.4. I rimedi giurisdizionali avanti il Giudice Amministrativo
6.4.1. Il regime della doppia tutela (cenni).
6.4.2. La giurisdizione amministrativa e l’evoluzione dei titoli in edilizia
6.4.3. Il divieto di impugnazione della SCIA
6.4.4. La segnalazione del privato
6.4.5. Le iniziative giurisdizionali e la verifica dell’interesse ad agire
6.4.6. L’accoglimento del ricorso verso il silenzio e la nomina del commissario ad acta

7. IL CONSOLIDAMENTO DELLE SITUAZIONI DI FATTO
7.1. L’acquisto per usucapione della servitù al mantenimento della distanza irregolare
7.1.1. La disciplina dell’usucapione
7.1.2. La prova dell’acquisto per usucapione
7.1.3. Gli atti idonei a interrompere il decorso del termine di usucapione
7.1.4. Il trasferimento dell’immobile e l’unione del possesso
7.1.5. Illegittimità dell’immobile e usucapione
7.2. Il decorso del tempo nell’azione amministrativa: l’annullamento del permesso di costruire
7.2.1. I poteri di controllo dell’A.C. per il rilascio del titolo
7.2.2. L’esercizio dell’autotutela: l’illegittimità del titolo
7.2.3. L’esercizio dell’autotutela: la ragionevolezza del termine
7.2.4. L’esercizio dell’autotutela: l’interesse pubblico
7.3. Il decorso del tempo nell’azione amministrativa: gli interventi realizzati con S.C.I.A.
7.4. Lo stato legittimo dell’immobile
7.4.1. Stato legittimo e asseverazione per i bonus edilizi
7.4.2. La definizione di stato legittimo dell’immobile
7.4.3. La problematica individuazione dello stato legittimo
7.5. La normativa sopravvenuta

GIURISPRUDENZA

PRINCIPI GENERALI
― Actio negatoria servitutis
― Apposizione di termini
― Atti emulativi
― Autotutela
― Azionabilità (successione nella proprietà)
― C.I.L.A. e S.C.I.A.
― Chiusura del fondo
― Competenza giurisdizionale
― Competenze (riparto Stato/regioni/enti locali)
― Compiti di accertamento degli uffici
― Criteri di calcolo
― Danno (prova)
― Decorso del tempo
― Derogabilità / Inderogabilità
― Discrezionalità degli enti locali
― D.M. n. 1444/1968: finalità
― D.M. n. 1444/1968: applicazione
― D.M. n. 1444/1968: interpretazione autentica ai sensi dell’art. 5-bis, comma 1, D.L. n. 32/2019
― D.M. n. 1444/1968: rapporti con le distanze fissate dal codice civile
― Giudice ordinario: discrezionalità (limiti alla)
― Giudice ordinario: giudicato e procedimento amministrativo
― Giudice ordinario: giurisdizione
― Giudice amministrativo: discrezionalità (limiti alla)
― Intercapedine e pregiudizio
― Iura novit curia
― Ius edificandi
― Ius superveniens
― Normativa regolamentare: riferimenti temporali
― Normativa regolamentare: disposizioni integrative della normativa civilistica
― Normativa regolamentare: assenza di previsioni in tema di distanze
― Normativa regolamentare: distanze maggiori rispetto al D.M. n. 1444/1968
― Normativa regolamentare: contrasto con il D.M. n. 1444/1968
― Normativa speciale e normativa civilistica
― Poteri inibitori dell’A.C.
― Prevenzione
― Reciprocità
― Regolamento dei confini
― Riduzione in pristino
― Riservatezza (diritto alla)
― Sanatoria
― Sanzioni
― Suolo pubblico
― Risarcimento del danno
― Stato legittimo dell’immobile
― Trascrizione della domanda
― Tutela
― Tutela (azioni)
― Usucapibilità
― Vicinitas

CASISTICA
― Abbaini
― Acque pubbliche
― Autorimesse
― Autostrade (distanze dalle)
― Balconi (chiusi/aperti)
― Barriere architettoniche
― Bow-window
― Campo da tennis
― Cimiteri
― Cisterne e pozzi
― Confini (distanze dai)
― Componenti ornamentali
― Condominio
― Confini e normativa locale
― Corpi del medesimo fabbricato
― Costruzione (nozione ai fini delle distanze)
― Costruzione in aderenza
― Costruzioni abusive
― Dehors
― Demanio marittimo
― Demolizione e ricostruzione
― Depositi di materiale
― Destinatario della domanda di arretramento
― Edifici ad altezze diverse
― Edifici separati da strade pubbliche
― Edifici posti su quote diverse
― Ferrovie
― Fondi a dislivello
― Fondi finitimi (nozione)
― Forni in muratura
― Frontistanza (nozione)
― Impianti di telecomunicazione
― Impianti di condizionamento
― Intercapedini
― Isolamento termico degli edifici
― Luci (rilevanza ai fini del concetto di parete finestrata)
― Luci (irrilevanza ai fini del concetto di parete finestrata)
― Manufatti abusivi
― Manufatti interrati
― Manufatti separati da strade private
― Mansarde
― Muri finestrati
― Muri di contenimento
― Muri di cinta
― Opere pubbliche
― Pareti finestrate: non fronteggianti
― Pareti finestrate: nozione
― Pareti finestrate: porte finestre
― Pareti finestrate: separate da muro di cinta
― Pensiline
― Pergolati
― Pertinenze
― Piani di Fabbricazione
― Piani di Recupero
― Piani di Lottizzazione
― Piscine
― Prevenzione (principio) e distanze dal confine
― Ricostruzioni e normativa regolamentare
― Ricostruzione di edifici in rovina
― Risparmio energetico (deroga alle distanze)
― Ristrutturazione edilizia e distanze
― Ristrutturazione, distanze e regolamenti locali
― Ristrutturazione con demolizione e ricostruzione
― Scale, terrazze, corpi avanzati
― Sopraelevazioni
― Sottotetti
― Sottotetti e distanze tra edifici
― Sottotetti e distanze dai confini
― Sporgenze
― Strade
― Strade vicinali
― Terrapieno
― Tettoie
― Vani scale
― Velux
― Volumi tecnici
― Zone agricole
― Zone omogenee
― Zone omogenee diverse tra loro
― Zone sismiche

CONTENUTI E ATTIVAZIONE DELLA WEBAPP
― Contenuti della WebApp
― Requisiti hardware e software
― Attivazione della WebApp