Guida pratica con 60 casi pratici risolti. Aggiornata al D.L. n. 212/2023 convertito con legge n. 17/2024

Con la conversione del D.L. n. 212/2023, la disciplina applicabile al Superbonus e al meccanismo delle opzioni alternative è stata nuovamente modificata. Le continue correzioni alla normativa di rango primario hanno generato una serie di difficoltà operative, che dovranno passare da accordi tra le parti o, come già sta accadendo, dai tribunali.

Il presente volume, mediante l’illustrazione di aspetti teorici e normativi e l’analisi di 60 casi pratici risolti, offre una panoramica tecnica, giuridica e fiscale dei possibili contenziosi che possono sorgere in materia di bonus edilizi. Si compone di una parte teorica introduttiva, contenente i riferimenti normativi (con relativi regimi temporali), la giurisprudenza e la prassi, e di una parte “pratica”, nella quale vengono passate in rassegna le principali famiglie di contenziosi che si possono presentare, ispirati a casi realmente affrontati dall’autore nell’ambito dell’esercizio della professione.

In primo luogo, sono presentati i contenziosi inerenti a problematiche connesse all’appalto dei lavori, poi quelli riconducibili ai rapporti condominiali (a questi ultimi è stato dedicato ampio spazio), all’inquadramento dell’edificio, per finire con quelli caratteristici delle varie tipologie di agevolazioni fiscali, dall’Ecobonus, al Sismabonus, al Superbonus.

Si tratta di una selezione di casi significativi ed emblematici, che non può e non vuole avere carattere di completezza, poiché le variabili sono talmente tante e talmente tecniche (da quelle edilizie, a quelle tributarie e fiscali), da non permettere di tracciare un’unica regola valida per ogni situazione. Si tratta, piuttosto, di un punto di partenza, a cui possono seguire approfondimenti e scambi di opinioni, per mettere a fuoco il frammentato quadro dei bonus edilizi e le loro implicazioni sugli operatori coinvolti, nell’ottica di gestirne le difficoltà specifiche.

Una guida operativa fondamentale per i committenti (persone fisiche, giuridiche, condomìni e condòmini), per i costruttori e per i professionisti (tecnici, fiscali e legali).

Contenuti della WebApp inclusa

► Webinar di 2 ore con Ing. Cristian Angeli (autore del libro), Avv. Virginia Raggi (già Sindaca di Roma) e Avv. Guerrino Petillo (segretario generale Università UNISRITA).

La WebApp gestisce una banca dati normativa in materia di Superbonus e bonus edilizi che contiene le seguenti utilità:

• Normativa di rango primario e relative modifiche;
• Provvedimenti attuativi;
• Provvedimenti, Circolari, Risposte e Risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate;
• Risposte della Commissione per il monitoraggio dell’applicazione del Sismabonus;
• Dati Enea sull’utilizzo del Superbonus 110%;
• Normativa collegata;
•  Giurisprudenza.

AUTORE

Cristian Angeli, ingegnere esperto di edilizia agevolata (www.cristianangeli.it), è autore di numerosi articoli e libri di approfondimento sulle detrazioni fiscali. Svolge attività di consulenza, anche in ambito di contenzioso, e di progettazione, coniugando i bonus fiscali alle più evolute tecnologie costruttive, con il fine di ridurre i costi e aumentare la qualità degli edifici.

SOMMARIO

PRESENTAZIONE di VIRGINIA RAGGI (avvocato, già Sindaco di Roma)

PREFAZIONE di GIANLUCA ORETO (ingegnere, Direttore responsabile LavoriPubblici.it)

INTRODUZIONE

1. I PRINCIPALI BONUS FISCALI IN EDILIZIA
1.1. Il Bonus ristrutturazioni
1.2. Il Sismabonus
1.3. Il Sismabonus-acquisti
1.4. Il bonus per l’acquisto di immobili ristrutturati o restaurati
1.5. L’Ecobonus
1.6. Il Bonus barriere architettoniche
1.7. Il Bonus facciate
1.8. Il Bonus mobili
1.9. Tabella riepilogativa dei principali bonus edilizi ordinari

2. IL SUPERBONUS
2.1. Introduzione
2.2. La maggiorazione dei bonus ordinari
2.3. Soggetti beneficiari
2.4. Ambito oggettivo: su quali edifici?
2.5. Ambito oggettivo: quali interventi?
2.6. Le scadenze e il décalage dell’aliquota
2.7. Visto di conformità e asseverazioni
2.8. Le cause di decadenza
2.9. Cessione del credito e responsabilità

3. CASI RISOLTI
3.1. CONTENZIOSO IN MATERIA DI APPALTI
CASO 3.1.1 – Come tutelarsi se l’impresa esecutrice “ha gonfiato” il prezzo dei lavori?
CASO 3.1.2 – Mancata percezione di bonus edilizi per colpa dell’impresa. È conveniente incaricarne un’altra?
CASO 3.1.3 – Il committente deve pagare per le varianti al progetto non concordate?
CASO 3.1.4 – Difetti e vizi dell’opera: può decadere la detrazione fiscale?
CASO 3.1.5 – Le tutele se l’impresa si improvvisa General Contractor
CASO 3.1.6 – Impresa ritardataria che fa perdere il bonus. A quanto ammonta il danno?
CASO 3.1.7 – Impresa fuggitiva e perdita del Superbonus. Come provare il danno?
3.2. CONTENZIOSO IN MATERIA DI CONDOMINIO
CASO 3.2.1 – È lecito installare il cappotto termico riducendo la superficie dei balconi privati?
CASO 3.2.2 – Il singolo condòmino non può cambiare idea
CASO 3.2.3 – La delibera condominiale che dispone i lavori deve essere “perfetta”
CASO 3.2.4 – Se l’ascensore è troppo piccolo non si perde il Bonus barriere
CASO 3.2.5 – I quorum assembleari per l’approvazione dei lavori
CASO 3.2.6 – Il solaio interno alla singola unità è “parte comune”
CASO 3.2.7 – No alle variazioni di progetto per accelerare i tempi
CASO 3.2.8 – Nelle bifamiliari serve sempre l’unanimità?
CASO 3.2.9 – L’assenza del fondo speciale fa decadere il Superbonus?
CASO 3.2.10 – Il condòmino dissenziente al Superbonus non può sottrarsi alla spesa
3.3. CONTENZIOSO IN MATERIA DI INQUADRAMENTO DELL’EDIFICIO
CASO 3.3.1 – Pertinenza staccata dall’edificio: dubbi sul massimale di spesa
CASO 3.3.2 – Parti comuni e private: in caso di demolizione il plafond è unico
CASO 3.3.3 – Contabilizzazione bonus fiscali: come fare nel caso di un edificio complesso?
CASO 3.3.4 – Parti comuni: attenzione alla titolarità
CASO 3.3.5 – Occhio all’accertamento catastale nel caso dei “villini”
CASO 3.3.6 – Per la verifica sull’edificio non bastano le visure catastali
CASO 3.3.7 – Dubbi di collabenza: le verifiche da effettuare
3.4. CONTENZIOSO IN MATERIA DI ECOBONUS
CASO 3.4.1 – Contenzioso con l’impresa e incongruenza nell’asseverazione ENEA
CASO 3.4.2 – Le detrazioni per sostituire gli impianti di climatizzazione
CASO 3.4.3 – I bonus spettanti a una società in caso di ampliamento
CASO 3.4.4 – Demolizione e ricostruzione, i nuovi infissi possono essere agevolati con Ecobonus
CASO 3.4.5 – Demolizione e ricostruzione di capannone parzialmente riscaldato
CASO 3.4.6 – Come fare se il “sostenimento delle spese” per interventi trainati avviene dopo la fine dei lavori
CASO 3.4.7 – Gli elementi per la “difesa” di un tecnico citato in giudizio per un errore nella pratica ENEA
3.5. CONTENZIOSO IN MATERIA DI SISMABONUS
CASO 3.5.1 – Gli adempimenti da rispettare entro il 31 dicembre 2023
CASO 3.5.2 – Il DURC ordinario deve essere valido alla data del 31 dicembre 2023
CASO 3.5.3 – Cosa può fare l’acquirente di unità immobiliari antisismiche per tutelarsi
CASO 3.5.4 – L’attestazione del direttore lavori e del collaudatore serve anche nel caso di Sismabonus ordinario?
CASO 3.5.5 – Non spetta il Sismabonus-acquisti in caso di demolizione parziale
CASO 3.5.6 – La compilazione della CILAS nel caso di un intervento di miglioramento sismico di un edificio plurifamiliare
CASO 3.5.7 – Sismabonus-acquisti e sanzioni: cosa può fare l’acquirente per tutelarsi
CASO 3.5.8 – Scadenza Superbonus e inefficacia della CILAS. Come fare per proseguire i lavori
3.6. CONTENZIOSO IN MATERIA DI SUPERBONUS
CASO 3.6.1 – Demo-ricostruzione di tre magazzini con cambio di destinazione d’uso e ampliamento
CASO 3.6.2 – È lecito costituire un condominio solo per ottenere il Superbonus?
CASO 3.6.3 – Cosa accade se vi sono errori nella CILAS?
CASO 3.6.4 – La CILAS va presentata anche per gli interventi di demolizione e ricostruzione parziale
CASO 3.6.5 – La responsabilità solidale dei professionisti e dell’impresa
CASO 3.6.6 – Può un singolo condòmino realizzare un intervento di Superbonus?
CASO 3.6.7 – I tre livelli di controllo del Fisco
CASO 3.6.8 – I tecnici devono controllare se le fatture sono pagate?
CASO 3.6.9 – D.L. n. 212/2023. Anche chi ferma i lavori deve spendere
3.7. CONTENZIOSO IN MATERIA DI RAPPORTI CON I PROFESSIONISTI
CASO 3.7.1 – Perdere i bonus per “colpa” dei tecnici. Come tutelarsi?
CASO 3.7.2 – In caso di inadempimento dell’impresa la diffida va inviata anche al direttore dei lavori?
CASO 3.7.3 – Come interfacciarsi con chi cede il credito edilizio per tutelarsi
CASO 3.7.4 – In caso di decadenza dai benefici fiscali non sempre il committente è tutelato
CASO 3.7.5 – Cessione del credito: le responsabilità del tecnico nel rapporto con l’advisor bancario
CASO 3.7.6 – Errore del tecnico nella stima del plafond, cosa rischia il committente che cede il credito
3.8. CONTENZIOSO IN MATERIA FISCALE
CASO 3.8.1 – Crediti d’imposta “non spettanti” e “inesistenti”
CASO 3.8.2 – Come fare a restituire crediti fiscali indebitamente fruiti
CASO 3.8.3 – Detrazione con asseverazione di congruità errata
CASO 3.8.4 – SAL con pagamenti effettuati nell’anno successivo
CASO 3.8.5 – Sconto in fattura eccedente la detrazione
CASO 3.8.6 – Vendita di immobile che ha fruito del Superbonus

4. LA PREVENZIONE E LA GESTIONE DEL CONTENZIOSO IN MATERIA DI SUPERBONUS
a cura di GUERRINO PETILLO (avvocato in Roma)
4.1. La prevenzione del contenzioso e il ruolo della mediazione
4.2. Il contenzioso

5. L’EVOLUZIONE DELLA NORMATIVA SUPERBONUS
5.1. L’importanza delle tempistiche
5.2. Il D.L. n. 104/2020 (c.d. “Decreto Agosto”)
5.3. La Legge di Bilancio 2021
5.4. Il D.L. n. 41/2021 (c.d. “Decreto Sostegni”)
5.5. Il D.L. n. 77/2021 (c.d. “Decreto Semplificazioni-bis”)
5.6. Il D.L. n. 157/2021 (c.d. “Decreto Anti-frodi”)
5.7. La Legge di Bilancio 2022
5.8. Il D.L. n. 4/2022 (c.d. “Decreto Sostegni-ter”) e D.L. n. 13/2022 (c.d. “Decreto Frodi”)
5.8.1. Il quadro dal 27 gennaio al 25 febbraio 2022
5.8.2. Il quadro dal 26 febbraio 2022
5.8.3. L’obbligo di indicare il CCNL
5.9. Il D.L. n. 17/2022 (c.d. “Decreto Bollette”)
5.10. Il D.L. n. 21/2022 (c.d. “Decreto Ucraina”)
5.11. Il D.L. n. 50/2022 (c.d. “Decreto Aiuti”)
5.12. Il D.L. n. 73/2022 (c.d. “Decreto Semplificazioni”)
5.13. Il D.L. n. 115/2022 (c.d. “Decreto Aiuti-bis”)
5.14. Il D.L. n. 176/2022 (c.d. “Decreto Aiuti-quater”) e la Legge di Bilancio 2023
5.15. Il D.L. n. 11/2023 (c.d. “Decreto Blocca-cessioni”)
5.16. Il D.L. n. 104/2023 (c.d. “Decreto Omnibus”)
5.17. Il D.L. n. 212/2023 (c.d. “Decreto Salva-SAL”) e Legge di Bilancio 2024
5.18. Le modifiche provvedimentali

6. RIFERIMENTI NORMATIVI SUI BONUS EDILIZI

7. RIFERIMENTI DI PRASSI
7.1. Principali documenti di prassi dell’Agenzia delle Entrate
7.1.1. Risposte a istanze di interpello
7.1.2. Risoluzioni
7.1.3. Circolari
7.2. Interrogazioni parlamentari
7.3. Pareri del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici

8. RIFERIMENTI DI GIURISPRUDENZA

9. LA WEBAPP INCLUSA
9.1. Contenuti della WebApp
9.2. Requisiti hardware e software
9.3. Attivazione della WebApp