Come stimare le aree fabbricabili e i terreni agricoli in conformità agli standard di legge

Per capire e saper utilizzare l’unico metodo estimativo che sia autorizzato e realmente conforme agli Standard Estimativi Internazionali o IVS (International Valuation Standard) nonché scientificamente preciso.

Il percorso formativo si propone fornire ai partecipanti la conoscenza e la comprensione degli elementi teorici fondamentali e anche la padronanza degli strumenti essenziali per eseguire valutazioni di aree fabbricali e terreni agricoli, in base a MCA e DCA tipici del livello base.
La struttura didattica parte da una breve analisi di tutti i concetti fondamentali necessari a capire in cosa consistano le stime eseguite secondo gli IVS e cosa si intenda per Area fabbricabile e per terreno agricolo.
Dopo aver descritto gli standard estimativi il webinar affronterà la stima aree fabbricabili attraverso l’esecuzione di un esempio pratico relativo al metodo più usato legato al classico valore di trasformazione. Per le aree dove esiste un mercato concreto si affronterà la stima delle aree fabbricabili anche con il Market Comparison Approach (MCA).
Attraverso il Direct Capitalization Approach (DCA) sarà, invece, affrontata la stima dei terreni agricoli attraverso il MCA, ma anche attraverso il bilancio dell’azienda rurale estrapolando il beneficio fondiario quale corretta ricerca del NOI (Net Operating Income) e la precisa del tasso di capitalizzazione in modo da poter effettuare il calcolo del valore di stima.
Il percorso didattico del Webinar si connota per l’alto valore scientifico e la profondità di analisi dei concetti trasmessi ai corsisti.

Il corso ha una durata di 4 ore.

È previsto il rilascio dell'attestato di partecipazione.

A Ingegneri, Architetti, Geometri, Periti agrari, Agenti immobiliari e chiunque possa eseguire perizie immobiliari in base a una precisa norma e ancora oggi si ostina a eseguirle con metodi expertise o statistici, quindi, di carattere approssimativo.

1 apparato disciplinare degli standard internazionali

• Concetti base degli standard di stima
  • Oggettività 
  • Trattativa di mercato 
  • Considerazione di tutte le caratteristiche immobiliari dei terreni significative
  • Cenno all’equazione generale del valore
  • Altri elementi di stima
  • Prezzo e valore
  • La legge di jevons
  • Formazione del valore e caratteristiche immobiliari
  • Equazione del valore come sommatoria del valore delle caratteristiche le caratteristiche immobiliari
  • Proprietà della caratteristica e quantità della caratteristica la funzione estimativa delle caratteristiche e del bene
  • Il prezzo marginale
  • Il segmento di mercato
  • Il segmento di mercato di contiguità
  • Il segmento di mercato di contiguità mirato
  • Equazione del valore
  • Unità di misura di riferimento della trattativa
  • Misurazione delle caratteristiche: concetto di consistenza della caratteristica, la misurazione della consistenza, caratteristiche con unità di misurazione, caratteristiche senza unità di misurazione, concetto di nomenclatore
  • Come va fatta in breve una valutazione secondo IVS

2 classificazione dei terreni e delle aree

• Cosa s’intende per area fabbricabile
  • Concetto di area fabbricabile
  • Classificazione delle aree fabbricabili
  • Indice delle aree fabbricabili
• Cosa s’intende per terreno agricolo
  • Concetto di terreno agricolo
  • Classificazione dei terreni agricoli
  • Indice edificatorio nei terreni

3 valutazione delle aree fabbricabili 

• Esecuzione della stima di un’area fabbricabile per valore di trasformazione   
  • Premesse alla stima di area edificabile per valore di trasformazione
  • Fasi della stima
  • Osservazioni sul valore del bene trasformato
  • Il tasso usato nell’attualizzazione
  • Osservazioni sui costi di trasformazione
  • I livelli di mercato
  • Le caratteristiche immobiliari
  • Stima del valore delle caratteristiche immobiliari
  • Coefficiente di omogeneizzazione
  • Stima per valore di trasformazione corretta
• Esecuzione della stima di un’area fabbricabile per Market Comparison Approach (MCA)  
  • Dati incogniti nella stima per MCA di un’area fabbricabile
  • Fasi del market comparison approach rilevamento del subject
  • Costruzione del segmento di mercato costruzione del segmento di contiguità
  • La scelta degli asking price (prezzi offerta) e loro allineamento al mercato
  • Costruzione insieme di confronto
  • Tavola sinottica insieme di confronto calcolo dei differenziali
  • Calcolo dei prezzi marginali calcolo degli aggiustamenti
  • Riconciliazione dei dati della stima e calcolo del valore di stima

4 valutazione dei terreni agricoli

• Esecuzione della stima di un terreno agricolo per Market Comparison Approach (MCA)  
  • Dati incogniti nella stima per MCA di un terreno agricolo
  • Fasi del market comparison approach rilevamento del subject
  • Costruzione del segmento di mercato costruzione del segmento di contiguità
  • La scelta degli asking price (prezzi offerta) e loro allineamento al mercato
  • Costruzione insieme di confronto
  • Tavola sinottica insieme di confronto calcolo dei differenziali
  • Calcolo dei prezzi marginali calcolo degli aggiustamenti
  • Riconciliazione dei dati della stima e calcolo del valore di stima
• Esecuzione della stima di un terreno agricolo per Direct Capitalization Approach (DCA)  
  • Dati incogniti nella stima per DCA di un terreno agricolo
  • Analisi del bilancio agrario
  • Estrazione del beneficio fondiario
  • Scelta del tasso di capitalizzazione per media storica
  • Esecuzione della stima

Il corso include la WebApp per la gestione delle seguenti utilità:

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Graziano Castello, architetto libero professionista con studio di ricerca, formazione, consulenza e progettazione con sedi in Genova e Ventimiglia, Milano e Roma. Vanta oltre 50 pubblicazioni in materia di Valutazione immobiliare, Due diligence immobiliare, Valorizzazione immobiliare e Consulenza Tecnica con le più importanti case editrici italiane ed europee. Ha al suo attivo più di 100 tra webinar, corsi in presenza e corsi asincroni. Autore di più 10 software a uso professionale per i tecnici. Svolge attività di progettazione architettonica e urbanistica su tutto il territorio nazionale e nel Sud della Francia. Presidente ISVIM (Istituto italiano di studi di Valutazioni, valorizzazioni e investimenti immobiliari). Ammnistratore Uni-co.live Srl; Amministratore Alti Rendimenti Srl.


Gianluca Oreto, ingegnere, direttore di LavoriPubblici.it, esperto in materia urbanistico-edilizia e bonus fiscali.