Come stimare i beni di terziario (uffici), commerciale (negozi) e industriale (capannoni) in conformità agli standard di legge

Per capire e saper utilizzare l’unico metodo estimativo che sia autorizzato e realmente conforme agli Standard Estimativi Internazionali o IVS (International Valuation Standard) nonché scientificamente preciso.

1 Apparato disciplinare degli standard internazionali

• Concetti base degli standard di stima
  • Oggettività 
  • Trattativa di mercato 
  • Considerazione di tutte le caratteristiche immobiliari significative
  • Cenno all’equazione generale del valore
  • Altri elementi di stima
  • Prezzo e valore
  • La legge di jevons
  • Formazione del valore e caratteristiche immobiliari
  • Equazione del valore come sommatoria del valore delle caratteristiche le caratteristiche immobiliari
  • Proprietà della caratteristica e quantità della caratteristica la funzione estimativa delle caratteristiche e del bene
  • Il prezzo marginale
  • Il segmento di mercato
  • Il segmento di mercato di contiguità
  • Il segmento di mercato di contiguità mirato
  • Equazione del valore
  • Unità di misura di riferimento della trattativa
  • Misurazione delle caratteristiche: concetto di consistenza della caratteristica, la misurazione della consistenza, caratteristiche con unità di misurazione, caratteristiche senza unità di misurazione, concetto di nomenclatore
  • Come va fatta in breve una valutazione secondo IVS

2 Classificazione dei beni produttivi

• I beni produttivi in edifici residenziali (definiti di tipo r)
  • Caratteristiche dei beni produttivi in edifici di tipo residenziale: fungibilità col residenziale, produttività derivante dall’utilizzo e potenziale creazione di rendita dalla loro locazione
  • Uffici
  • Negozi
• I beni produttivi in edifici tipologicamente dedicati (definiti di tipo p)
  • Caratteristiche dei beni produttivi in edifici in tipologia dedicata: infungibilità, produttività derivante dall’uso specifico e creazione di rendita dalla cessione azienda
  • Parcheggi
  • Cinema
  • Teatri
  • Alberghi

3 valutazioni con approccio al mercato beni di tipo r: m.c.a.

• Esecuzione del market comparison approach (MCA) per un ufficio
  • Dati incogniti nella stima per MCA di un ufficio
  • Fasi del market comparison approach rilevamento del subject
  • Costruzione del segmento di mercato costruzione del segmento di contiguità
  • La scelta degli asking price (prezzi offerta) e loro allineamento al mercato costruzione insieme di confronto
  • Tavola sinottica insieme di confronto calcolo dei differenziali
  • Calcolo dei prezzi marginali calcolo degli aggiustamenti
  • Riconciliazione dei dati della stima e calcolo del valore di stima
• Esecuzione del market comparison approach (MCA) per un negozio
  • Dati incogniti nella stima per MCA di un negozio
  • Fasi del market comparison approach rilevamento del subject
  • Costruzione del segmento di mercato costruzione del segmento di contiguità
  • La scelta degli asking price (prezzi offerta) e loro allineamento al mercato
  • Costruzione insieme di confronto
  • Tavola sinottica insieme di confronto calcolo dei differenziali
  • Calcolo dei prezzi marginali calcolo degli aggiustamenti
  • Riconciliazione dei dati della stima e calcolo del valore di stima

4 valutazioni con approccio al reddito: d.c.a.

• Esempi e concetti per l’esecuzione del Direct Capitalization Approach (DCA)
  • Equazione del valore
  • Fasi della stima per dca
  • Dati incogniti della stima per dca: noi e tasso di capitalizzazione
  • Il tasso di capitalizzazione
  • Metodi di ricerca del tasso di capitalizzazione per i beni produttivi
• Esecuzione del Direct Capitalization Approach (MCA) per un parcheggio
  • Determinazione del noi
  • Calcolo del tasso di capitalizzazione
  • Esecuzione della stima
• Esecuzione del Direct Capitalization Approach (MCA) per un cinema o teatro
  • Determinazione del noi
  • Calcolo del tasso di capitalizzazione
  • Esecuzione della stima
• Esecuzione del Direct Capitalization Approach (MCA) per un albergo
  • Metodo misto con GHM (Gross Hotel Multiplier)
  • Esecuzione della stima