Indicazioni e orientamenti per affrontare i ruoli di consulente tecnico d’ufficio (CTU) in materia edilizia, progettuale, estimativa e contabile, consulente tecnico di parte (CTP) e consulente tecnico in generale.

Il manuale si va a inserire in un segmento editoriale ormai affollato da numerose proposte cercando, per questo, di proporsi in una maniera diversa. In primo luogo il testo è esplicitamente rivolto ai Consulenti Tecnici d’Ufficio (CTU) in materia edilizia, progettuale, estimativa e contabile, vale a dire ai tecnici.

Il Manuale, inoltre, vuole fornire – per mezzo di cinque capitoli essenziali – le skill fondamentali necessarie al CTU per affrontare l’importante ruolo al quale egli è chiamato. Le skill fornite nei suddetti capitoli sono:

• Prima skill
  Risolvere problemi che necessitano una valutazione
• Seconda skill
  Risolvere problemi legati ad aspetti catastali
• Terza skill
  Inquadrare problemi legati all’edilizia e all’urbanistica
• Quarta skill
  Risolvere problemi legati ai vincoli urbanistici e ambientali
• Quinta skill
  Tutela della proprietà

Questi capitoli vogliono costituire una interessante sintesi delle materie per le quali il Giudice è solito rivolgersi al tecnico e possono costituire per i tecnici neofiti nel mondo della consulenza una base formativa. Per i tecnici di maggiore esperienza, invece, possono rappresentare un interessante ripasso o anche il necessario aggiornamento alle numerose novità delle materie tipiche del perito.

Dopo aver affrontato le competenze professionali di base il manuale affronta dal punto di vista giuridico tutte le varie tipologie di Consulenza Tecnica alle quali è possibile essere chiamati sia per quanto attiene le istanze del Giudice (civile o penale) e sia per quanto attiene la difesa di una delle parti.

Il Manuale prevede anche le consulenze per riti speciali come il processo Amministrativo, l’arbitrato e la mediazione e si conclude con gli aspetti tariffari.

Per ogni argomento il manuale offre una pratica impostazione su come “muoversi” dal punto di vista operativo considerando quali aspetti non vanno trascurato al fine di non incorrere in sanzioni disciplinari o, peggio, sanzioni penali.

AUTORE

Graziano Castello, architetto libero professionista con studio di ricerca, formazione, consulenza e progettazione con sedi in Genova e Ventimiglia, Milano e Roma. Vanta oltre 50 pubblicazioni in materia di Valutazione immobiliare, Due diligence immobiliare, Valorizzazione immobiliare e Consulenza Tecnica con le più importanti case editrici italiane ed europee. Ha al suo attivo più di 100 tra webinar, corsi in presenza e corsi asincroni. È autore di software a uso professionale per i tecnici. Svolge attività di progettazione architettonica e urbanistica su tutto il territorio nazionale e nel Sud della Francia. Presidente ISVIM (Istituto italiano di studi di Valutazioni, valorizzazioni e investimenti immobiliari). Amministratore Unico.live Srl; Amministratore Alti Rendimenti Srl.

PARTE PRIMA
SKILL FONDAMENTALI DEL CONSULENTE TECNICO

1. L’ATTIVITÀ DI CONSULENTE
1.1. Sui massimi sistemi
1.2. La consulenza
1.3. L’origine della consulenza
1.4. La relazione di consulenza e gli atteggiamenti da evitare
1.5. La consulenza tecnica
1.6. Materie specifiche del consulente quale “tecnico”

2. PRIMA SKILL. RISOLVERE PROBLEMI CHE NECESSITANO UNA VALUTAZIONE
2.1. Importanza e “cambio” della materia estimativa
2.2. Relazioni tra estimo ed economia
2.3. Le valutazioni in base agli IVS
2.4. Prezzo e valore
2.5. Che cos’è un bene immobiliare da stimare?
2.6. Il valore di una caratteristica immobiliare
2.7. L’equazione generale del valore
2.8. La trattativa
2.9. Il Prezzo Marginale
2.10. L’ambito di mercato, il segmento di mercato e la comparazione
2.11. Gli standard internazionali di stima
2.12. Le stime comparative: il Market Comparison Approach
2.13. Le stime comparative: il sistema generale di stima
2.14. Le stime comparative: il sistema di ripartizione
2.15. Le stime per metodo finanziario: la direct capitalization
2.16. Le stime per metodo finanziario: la yield capitalization
2.17. Stime per metodo dei costi

3. SECONDA SKILL. RISOLVERE PROBLEMI LEGATI AD ASPETTI CATASTALI
3.1. Definizione catastale del bene immobiliare
3.2. L’intestazione catastale del bene immobiliare
3.3. Diritti e quote
3.4. Categoria, classe e rendita catastale
3.5. La planimetria catastale
3.6. Altri elaborati grafici del catasto

4. TERZA SKILL. INQUADRARE PROBLEMI LEGATI ALL’EDILIZIA E ALL’URBANISTICA
4.1. Esame aspetti edilizi volumetrici e di superficie
4.2. Esame aspetti edilizi morfologici
4.3. Esame aspetti estetici
4.4. Esame aspetti edilizi legati alla destinazione d’uso
4.5. Brevi cenni alla strumentazione urbanistica
4.6. Esame aspetti urbanistici legati agli indici
4.7. Esame aspetti urbanistici legati alla destinazione di zona

5. QUARTA SKILL. RISOLVERE PROBLEMI LEGATI AI VINCOLI URBANISTICI E AMBIENTALI
5.1. La cultura del “vincolo”
5.2. Esame vincoli storici legati ai beni culturali
5.3. Esame vincoli paesaggistici
5.4. Esame vincoli di tutela ecologica
5.5. Esame vincoli di tutela funzionale
5.6. Esame vincoli derivanti da strumento urbanistico

6. QUINTA SKILL. TUTELA DELLA PROPRIETÀ
6.1. La provenienza degli immobili
6.2. Modi “speciali” di acquisto della proprietà privata
6.3. Cessione volontaria e non volontaria degli immobili
6.4. Le limitazioni della proprietà per interesse privato
6.5. Distanze tra le costruzioni
6.6. Problemi legati ai muri di cinta
6.7. Vedute e luci
6.8. Balconi, terrazze e sporti
6.9. Le distanze tra gli alberi e cenni alle acque

7. LE PRESTAZIONI SVOLTE DAL CONSULENTE TECNICO 7.1. Elenco sommario delle prestazioni svolte dal Consulente Tecnico

PARTE SECONDA
LA CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO NEI PROCEDIMENTI CIVILI

8. LA FIGURA PROFESSIONALE DEL CTU
8.1. Il Consulente e il Perito
8.2. La consulenza al Giudice
8.3. Albo dei Consulenti tecnici del Giudice

9. LA CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO NEI PROCEDIMENTI CIVILI
9.1. Definizioni, compiti e requisiti del CTU nel civile
9.2. Ordinanza di nomina
9.3. Ambiti territoriali della consulenza
9.4. Astensione e ricusazione del CTU
9.5. Nomina, conferimento incarico e giuramento
9.6. L’Accertamento Tecnico Preventivo
9.7. Le operazioni di consulenza
9.8. Principio del contraddittorio
9.9. Relazione, osservazioni delle Parti e controdeduzioni
9.10. Deposito della Relazione del CTU
9.11. Richiesta di chiarimenti e supplemento di perizia
9.12. La nullità della consulenza
9.13. Responsabilità del CTU e relative sanzioni
9.14. Aspetti di privacy nell’attività del CTU

10. LA CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO NEI PROCEDIMENTI PENALI
10.1. La nomina del CTU nel procedimento penale
10.2. Requisiti per la nomina a CTU nel rito penale
10.3. Attività del Perito (o CTU) poteri e obblighi
10.4. La nomina del CTP nel procedimento penale
10.5. Operazioni e relazione peritale
10.6. Attività dei consulenti tecnici di parte
10.7. Il Perito nelle Indagini Preliminari
10.8. Il Perito nella fase processuale dibattimentale
10.9. Il Perito nell’Incidente Probatorio
10.10. Le parti del rito penale
10.11. Casi di obbligatorietà della perizia
10.12. Altre attività nel rito penale

11. LA CTU NELLA PRASSI DEL PROCEDIMENTO AMMINISTRATIVO
11.1. L’accesso al fatto del giudice amministrativo
11.2. L’istruzione probatoria nel processo amministrativo
11.3. Verificatore e Consulente Tecnico d’Ufficio
11.4. Nomina e termini per le operazioni del CTU

12. LA CTU NELLE PROCEDURE ESECUTIVE IMMOBILIARI
12.1. Il CTU nelle aste giudiziarie
12.2. La relazione dell’EdG
12.3. Il deposito telematico della relazione
12.4. Gli argomenti della Relazione
12.5. Il sopralluogo dell’EdG e il ruolo del Custode Giudiziario

PARTE TERZA
LA CONSULENZA TECNICA DI PARTE RISOLUZIONI ALTERNATIVE DELLE CONTROVERSIE

13. LA CONSULENZA DI PARTE
13.1. Il consulente di parte
13.2. Il consulente tecnico di parte “nominato d’ufficio”
13.3. Formalità di nomina del CTP
13.4. La conciliazione per mezzo del CTP
13.5. Accertamenti richiesti dal CTP

14. LE CONSULENZE TECNICHE DI PARTE PIÙ COMUNI
14.1. La CTP generica nel processo
14.2. La perizia stragiudiziale
14.3. Il parere pro-veritate
14.4. Analisi costi-benefici
14.5. La consulenza di parte nella procedura fallimentare

15. FORME DI RISOLUZIONE EXTRA GIUDIZIALE DELLE CONTROVERSIE
15.1. L’arbitrato
15.1.1. Il compromesso arbitrale
15.1.2. Arbitrato rituale e irrituale
15.1.3. La figura dell’arbitro
15.1.4. Il procedimento
15.1.5. Il lodo arbitrale
15.1.6. Impugnazione del lodo
15.1.7. Arbitrato irrituale, arbitraggio e perizia contrattuale
15.2. La conciliazione
15.2.1. La proposta di conciliazione del giudice
15.3. Mediazione

PARTE QUARTA
ASPETTI DEONTOLOGICI DEL CTU RESPONSABILITÀ DEL CTU COMPENSI DEL CTU

16. ASPETTI DEONTOLOGICI E PROFESSIONALI DEL CTU 16.1. L’iscrizione all’albo e riforma “Cartabia”
16.2. Qualità e competenze del CTU
16.3. Saper gestire le operazioni
16.4. Saper redigere il verbale di sopralluogo
16.5. Saper redigere la relazione di consulenza
16.6. Saper non incorrere in cause di nullità della Consulenza

17. RESPONSABILITÀ DEL CTU
17.1. La responsabilità del CTU
17.2. Grado di colpa per fondare la responsabilità del CTU
17.3. Responsabilità del CTU e l’art. 2236 del codice civile
17.4. Danni risarcibili dal CTU alla Parte
17.5. La responsabilità civile
17.6. La responsabilità penale

18. COMPENSI DEL CTU
18.1. Il quadro normativo
18.2. Modalità di calcolo
18.3. Onorari a vacazione o a tempo
18.4. Onorari fissi e variabili
18.5. La domanda di liquidazione del compenso
18.6. Il decreto di liquidazione
18.7. Opposizione al decreto di liquidazione

BIBLIOGRAFIA ESSENZIALE