Come stimare i beni di terziario (uffici), commerciale (negozi) e industriale (capannoni) in conformità agli standard di legge

Per capire e saper utilizzare l’unico metodo estimativo che sia autorizzato e realmente conforme agli Standard Estimativi Internazionali o IVS (International Valuation Standard) nonché scientificamente preciso.

Il percorso formativo si propone fornire ai partecipanti la conoscenza e la comprensione degli elementi teorici fondamentali e anche la padronanza degli strumenti essenziali per eseguire valutazioni di immobili nell’ambito residenziale, in base a MCA e DCA tipici del livello base.

La struttura didattica parte da una breve analisi di tutti i concetti fondamentali necessari a capire in cosa consistano davvero le stime eseguite secondo gli IVS rispetto alle stime tradizionali. Dopo aver descritti gli standard estimativi nei loro aspetti più importanti rispetto alle stime tradizionali il webinar affronterà la stima dei beni di tipo residenziale per Market Comparison Approach (MCA) attraverso l’esecuzione di un esempio pratico e con la spiegazione fase dopo fase. Saranno poi, affrontate le stime IVS attraverso brevi esempi in merito al Sistema di Stima e il Sistema misto. 

Attraverso il Direct Capitalization Approach (DCA) sarà, infine, affrontata la stima sempre di un bene residenziale e in particolare la corretta ricerca del NOI (Net Operating Income) e quella precisa del tasso di capitalizzazione in modo da poter effettuare il calcolo del valore di stima. 

Il percorso didattico del Webinar si connota per l’alto valore scientifico e la profondità di analisi  dei concetti trasmessi ai corsisti.

Il corso ha una durata di 4 ore.

È previsto il rilascio dell'attestato di partecipazione.

A Ingegneri, Architetti, Geometri, Periti agrari, Agenti immobiliari e chiunque possa eseguire perizie immobiliari in base a una precisa norma e ancora oggi si ostina a eseguirle con metodi expertise o statistici, quindi, di carattere approssimativo.

1 Apparato disciplinare degli standard internazionali

• Concetti base degli standard di stima
  • Oggettività 
  • Trattativa di mercato 
  • Considerazione di tutte le caratteristiche immobiliari significative
  • Cenno all’equazione generale del valore
  • Altri elementi di stima
  • Prezzo e valore
  • La legge di jevons
  • Formazione del valore e caratteristiche immobiliari
  • Equazione del valore come sommatoria del valore delle caratteristiche le caratteristiche immobiliari
  • Proprietà della caratteristica e quantità della caratteristica la funzione estimativa delle caratteristiche e del bene
  • Il prezzo marginale
  • Il segmento di mercato
  • Il segmento di mercato di contiguità
  • Il segmento di mercato di contiguità mirato
  • Equazione del valore
  • Unità di misura di riferimento della trattativa
  • Misurazione delle caratteristiche: concetto di consistenza della caratteristica, la misurazione della consistenza, caratteristiche con unità di misurazione, caratteristiche senza unità di misurazione, concetto di nomenclatore
  • Come va fatta in breve una valutazione secondo IVS

2 Classificazione dei beni produttivi

• I beni produttivi in edifici residenziali (definiti di tipo r)
  • Caratteristiche dei beni produttivi in edifici di tipo residenziale: fungibilità col residenziale, produttività derivante dall’utilizzo e potenziale creazione di rendita dalla loro locazione
  • Uffici
  • Negozi
• I beni produttivi in edifici tipologicamente dedicati (definiti di tipo p)
  • Caratteristiche dei beni produttivi in edifici in tipologia dedicata: infungibilità, produttività derivante dall’uso specifico e creazione di rendita dalla cessione azienda
  • Parcheggi
  • Cinema
  • Teatri
  • Alberghi

3 valutazioni con approccio al mercato beni di tipo r: m.c.a.

• Esecuzione del market comparison approach (MCA) per un ufficio
  • Dati incogniti nella stima per MCA di un ufficio
  • Fasi del market comparison approach rilevamento del subject
  • Costruzione del segmento di mercato costruzione del segmento di contiguità
  • La scelta degli asking price (prezzi offerta) e loro allineamento al mercato costruzione insieme di confronto
  • Tavola sinottica insieme di confronto calcolo dei differenziali
  • Calcolo dei prezzi marginali calcolo degli aggiustamenti
  • Riconciliazione dei dati della stima e calcolo del valore di stima
• Esecuzione del market comparison approach (MCA) per un negozio
  • Dati incogniti nella stima per MCA di un negozio
  • Fasi del market comparison approach rilevamento del subject
  • Costruzione del segmento di mercato costruzione del segmento di contiguità
  • La scelta degli asking price (prezzi offerta) e loro allineamento al mercato
  • Costruzione insieme di confronto
  • Tavola sinottica insieme di confronto calcolo dei differenziali
  • Calcolo dei prezzi marginali calcolo degli aggiustamenti
  • Riconciliazione dei dati della stima e calcolo del valore di stima

4 valutazioni con approccio al reddito: d.c.a.

• Esempi e concetti per l’esecuzione del Direct Capitalization Approach (DCA)
  • Equazione del valore
  • Fasi della stima per dca
  • Dati incogniti della stima per dca: noi e tasso di capitalizzazione
  • Il tasso di capitalizzazione
  • Metodi di ricerca del tasso di capitalizzazione per i beni produttivi
• Esecuzione del Direct Capitalization Approach (MCA) per un parcheggio
  • Determinazione del noi
  • Calcolo del tasso di capitalizzazione
  • Esecuzione della stima
• Esecuzione del Direct Capitalization Approach (MCA) per un cinema o teatro
  • Determinazione del noi
  • Calcolo del tasso di capitalizzazione
  • Esecuzione della stima
• Esecuzione del Direct Capitalization Approach (MCA) per un albergo
  • Metodo misto con GHM (Gross Hotel Multiplier)
  • Esecuzione della stima

Il corso include la WebApp per la gestione delle seguenti utilità:

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Graziano Castello, architetto libero professionista con studio di ricerca, formazione, consulenza e progettazione con sedi in Genova e Ventimiglia, Milano e Roma. Vanta oltre 50 pubblicazioni in materia di Valutazione immobiliare, Due diligence immobiliare, Valorizzazione immobiliare e Consulenza Tecnica con le più importanti case editrici italiane ed europee. Ha al suo attivo più di 100 tra webinar, corsi in presenza e corsi asincroni. Autore di più 10 software a uso professionale per i tecnici. Svolge attività di progettazione architettonica e urbanistica su tutto il territorio nazionale e nel Sud della Francia. Presidente ISVIM (Istituto italiano di studi di Valutazioni, valorizzazioni e investimenti immobiliari). Ammnistratore Uni-co.live Srl; Amministratore Alti Rendimenti Srl.


Gianluca Oreto, ingegnere, direttore di LavoriPubblici.it, esperto in materia urbanistico-edilizia e bonus fiscali.