Linee guida per esecuzioni immobiliari, procedure concorsuali e cause civili e con cenni per gli arbitrati
Le fonti consolidate e sempre più ampie di dati disponibili e comparabili del mercato immobiliare, gli International Valuation Standards (IVS), il Processo Civile Telematico (PCT), la nuova Legge n. 132/2015, la necessità di un rapporto costante di tutti soggetti coinvolti, la copiosa giurisprudenza del settore, l’informatizzazione dei processi e delle attività dei Periti / Consulenti Tecnici stanno profondamente rinnovando e modificando la metodologia ed i contenuti della Consulenza Estimativa Giudiziaria (CEG), nonché la sua certificazione in Italia (Norma UNI 11558:2014). La CEG, come sarà adeguatamente esposto e motivato nel testo, è una consulenza tecnica ampia che contiene una stima immobiliare.
Sono sempre più frequenti, inoltre, le contestazioni delle Perizie e delle CTU nonchè le problematiche per la liquidazione e gestione dei compensi (soprattutto dei pagamenti!)
Il libro tratta, con una struttura di linee guida propositive, tutti gli argomenti fondamentali che un Consulente Tecnico (CT) deve conoscere per predisporre e gestire una CEG con abilità, capacità e competenza ed in particolare: le procedure giudiziarie di riferimento per la CEG; i requisiti delle norme UNI 11558:2014 e 11612:2015 sul property value, le certificazioni dei CT e la stima sul valore di mercato degli immobili; albi dei CT, iscrizione telematica, associazioni, siti web utili; le formalità (dall’incarico al deposito); le operazioni peritali standard; gli Standard Internazionali e Nazionali di Valutazione (IVS); la relazione estimativa immobiliare; la gestione dei compensi; le contestazioni della CT; linee guida pratiche per il Processo Civile Telematico (PCT); la pubblicità e la vendita giudiziaria.
NOTE SUL SOFTWARE INCLUSO
Il software incluso consente di accedere alle seguenti utilità: parcella (particolareggiata) in MS Excel per la liquidazione dei compensi per una CEG (per Fallimenti, Concordati, Esecuzioni Immobiliari, CTU estimative per patrimoni, danni, ecc.); parcella in MS Excel (in modalità semplificata) per la liquidazione dei compensi per una CEG (in particolare per le Esecuzioni Immobiliari); repertorio della normativa di riferimento per i compensi; articolo di approfondimento sul ruolo di pubblico ufficiale del consulente tecnico d’ufficio.
Requisiti hardware e software: processore da 2.00 GHz; MS Windows Vista/7/8/10 (è necessario disporre dei privilegi di amministratore); 250 MB liberi sull’HDD; 1 GB di RAM; MS Word 2007 o vs. successive; MS Excel 2007 o vs. successive; Adobe Reader 11.x o vs. successive.
Il software incluso è parte integrante della presente pubblicazione e resterà disponibile nel menu G-cloud dell’area personale del sito www.grafill.it.
RINGRAZIAMENTI, CONTRIBUTI E COLLABORAZIONI
PREFAZIONE
a cura del Dott. Rolando Brambilla
PREFAZIONE
a cura della Dott.ssa Alida Paluchowski
PREFAZIONE
a cura del Prof. Avv. Gianroberto Villa
INTRODUZIONE ED ABSTRACT
1.Definizione, scopo e contenuti delle consulenze estimative in ambito giudiziario (CEG)
1.1. Premessa e prima definizione di CEG
1.2. Lo scopo della Relazione Estimativa
1.3. Il valore di stima
1.4. La definizione conclusiva di CEG
2.LE PROCEDURE GIUDIZIARIE DI RIFERIMENTO E I SOGGETTI INTERESSATI
2.1. Premessa
2.2. Esecuzioni immobiliari e mobiliari
2.3. Procedure concorsuali
2.3.1. Il fallimento
2.3.2. Il concordato preventivo
2.3.3. La liquidazione coatta amministrativa
2.3.4. L’amministrazione straordinaria delle grandi imprese in stato d’insolvenza
2.3.5. L’amministrazione straordinaria speciale
2.4. Cause Civili e contenziosi in genere, Processi Penali con valutazioni immobiliari e/o danni e difettosità
2.4.1. La divisione di beni
2.4.2. Il conferimento di beni in società
2.4.3. Il risarcimento di danni inerenti immobili e i difetti costruttivi
2.4.4. La determinazione delle plusvalenze
2.4.5. L’accertamento di responsabilità nella gestione di patrimoni immobiliari
2.5. L’Arbitrato
2.6. Gli organi ed i soggetti che interagiscono nelle diverse procedure
2.6.1. Le esecuzioni immobiliari e mobiliari
2.6.2. Le Procedure Concorsuali
2.6.3. Cause Civili e contenziosi in genere, Processi Penali con valutazioni immobiliari e/o di danni e difettosità
2.6.4. L’Arbitrato
3.La figura del consulente tecnico, esperto e perito stimatore nelle procedure giudiziarie
3.1. Premessa
3.2. Gli albi dei Consulenti Tecnici in materia civile e quelli dei Periti in materia penale
3.3. La nomina dei periti e consulenti tecnici
3.3.1. Richiami normativi
3.3.2. La rotazione / distribuzione degli incarichi
3.4. Le figure professionali
3.5. Le associazioni di settore ed i Siti Web o Social Network
3.6. Requisiti di conoscenza, abilità e competenza, certificazioni e riconoscimenti
3.6.1. I requisiti
3.6.2. Certificazioni
3.7. Gli ausiliari del Consulente Tecnico
3.8. Le responsabilità, l’assicurazione di RC e il ruolo di pubblico ufficiale
4.IL QUESITO
4.1. Premessa
4.2. Le diverse articolazioni dei quesiti
4.2.1. Esecuzioni Immobiliari (EI)
4.2.2. Procedure Concorsuali
4.2.3. Cause Civili e contenziosi in genere, Processi Penali con valutazioni immobiliari e/o di danni e difettosità
4.2.4. L’Arbitrato
4.3. Oltre il quesito
5.LA NORMATIVA E LE FORMALITÀ
5.1. L’incarico ed il Giuramento
5.2. Le verifiche Preliminari
5.3. L’inizio delle operazioni peritali
5.4. Il Contenuto del Rapporto di Valutazione
5.5. La collaborazione con le Parti
5.6. La richiesta di proroga
6.LE OPERAZIONI PERITALI
6.1. La pianificazione dell’attività peritale
6.1.1. Il tempo
6.1.2. L’ordine e le dipendenze
6.1.3. Il percorso critico
6.2. Le operazioni peritali (schede tecniche)
6.2.1. La cancelleria del Tribunale (PCT)
6.2.2. L’Ufficio delle Entrate – Servizi catastali
6.2.3. L’Agenzia delle Entrate – Servizi di Pubblicità Immobiliare
6.2.4. Il catasto energetico
6.2.5. Le banca dati immobiliari
6.2.6. Notaio/Archivio notarile
6.2.7. L’Ufficio Tecnico del Comune – Settore urbanistica
6.2.8. La Soprintendenza dei Beni Culturali
6.2.9. L’Ufficio Regionale del Demanio
6.2.10. L’Ufficio Tecnico del Comune – Settore edilizia privata
6.2.11. Il sopralluogo
6.2.12. Anagrafe/Stato civile
6.2.13. Agenzia delle Entrate – Settore Registrazione Atti
6.2.14. Fornitori Servizi e Utente
6.2.15. L’amministratore di Condominio
6.3. Il ruolo del Custode Giudiziario nelle Esecuzioni Immobiliari
6.4. Le operazioni peritali per le cause civili
7.GLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE (IVS)
7.1. Cosa sono gli Standard Internazionali di Valutazione?
7.2. Il codice etico e di condotta del Valutatore Immobiliare
7.3. Il processo valutativo: le basi del valore, i criteri ed i procedimenti di stima
7.3.1. Analisi del quesito o dell’incarico e definizione dello scopo della valutazione
7.3.2. Scelta del valore da stimare (valore di mercato o valore diverso dal valore di mercato)
7.3.3. La scelta del criterio di stima
7.3.4. Osservazioni di mercato
7.3.5. Scelta del Metodo e dei Procedimenti di Stima
7.3.5.1. Scelta del procedimento di stima
7.4. La misurazione delle consistenze
7.5. Il Rapporto di Valutazione
7.6. Conclusioni
8.LA RELAZIONE TECNICA ED ESTIMATIVA GIUDIZIARIA (REG)
8.1. Il punto di vista del lettore / fruitore
8.2. Il contenuto della REG
8.2.1. Informazioni Descrittive
8.2.2. Informazioni Giuridiche ed Amministrative
8.2.3. Consulenza Tecnica
8.2.4. Consulenza Estimativa
8.2.5. La Standardizzazione della REG
8.3. Analisi dettagliata della REG
8.3.1. Formazione dei Lotti
8.3.2. Stato di possesso
8.3.3. Vincoli ed oneri giuridici
8.3.4. Informazioni per gli acquirenti
8.3.5. Giudizi di conformità edilizia
8.3.6. Giudizi di conformità urbanistica
8.3.7. Giudizi di conformità catastale
8.3.8. Giudizi di conformità titolarità/corrispondenza atti
8.3.9. Altri giudizi di conformità
8.4. Gli allegati
8.5. La standardizzazione della relazione peritale e il Progetto Tribù Office
9.I COMPENSI DEI PERITI E CONSULENTI TECNICI, LA LIQUIDAZIONE DEL MAGISTRATO ED IL PAGAMENTO DELLE SPETTANZE
9.1. Premessa
9.2. Il quadro normativo
9.3. Come strutturare l’istanza di liquidazione al Giudice, per una CEG?
9.4. Il deposito dell’istanza di liquidazione by PCT (Processo Civile Telematico)
9.5. La liquidazione da parte del Giudice ed il valore “esecutivo” del relativo Decreto
9.6. Le possibili opposizioni al Decreto di liquidazione del Giudice
9.7. Come è opportuno articolare la richiesta di pagamento delle spettanze liquidate?
9.8. Il pagamento dei compensi e relative problematiche
9.9. Cenni sui compensi per gli arbitrati
10.LE CONTESTAZIONI DELLA CONSULENZA TECNICA
10.1. Premessa
10.2. Quali sono le contestazioni ricorrenti?
10.3. Come è possibile evitare le contestazioni?
10.3.1. Un adeguato percorso metodologico
10.3.2. Una formazione professionale continua, anche in campo giuridico
10.3.3. Utilizzo della standardizzazione degli elaborati, dei criteri, dei metodi, dei procedimenti e loro validazione
10.3.4. La dimostrabilità di tutti i passaggi della relazione e la citazione di tutte le fonti utilizzate
10.3.5. Il riesame della CT e della valutazione
10.3.6. La qualità generale della CT
10.3.7. Le certificazioni del CT
10.3.8. Ma soprattutto la consapevolezza!
11.IL PROCESSO CIVILE TELEMATICO (PCT)
11.1. Premessa
11.2. La normativa di riferimento
11.3. Quali sono gli scopi del Processo Civile Telematico
11.4. Come cambia l’attività del CT (CTU / Esperto o Perito Estimativo) con l’introduzione del PCT?
11.5. La terminologia utilizzata nel PCT
11.6. Specifiche Tecniche e Requisiti Fondamentali
11.7. Problemi Informatici con la Firma Digitale
11.8. Il ReGIndE – Registro Generale degli Indirizzi Elettronici
11.9. Cosa Possiamo fare con il PCT?
11.9.1. Deposito Telematico
11.9.2. Consultazione dei fascicoli telematici di Causa
11.9.3. I pagamenti telematici
11.10. Il Giuramento del CTU con l’introduzione del Processo Civile Telematico e con la nuova Legge n. 132/2015
11.11. Conclusioni
12.LA PUBBLICITÀ NELLE VENDITE GIUDIZIARIE
12.1. L’importanza della pubblicità nelle vendite giudiziarie
13.LA VENDITA GIUDIZIARIA DEGLI IMMOBILI
13.1. Premessa
13.2. Le recenti riforme del Processo Esecutivo
13.3. Il Tribunale di Monza: un modello di efficienza nel processo esecutivo immobiliare
13.4. Aspetti pratici e vantaggi del sistema di vendite all’asta per Esecuzioni Immobiliari
13.4.1. Come partecipare ad un’asta?
13.4.2. Modalità della vendita
13.4.3. Formalità successive all’aggiudicazione
13.4.4. Il decreto di trasferimento della proprietà in favore dell’aggiudicatario
13.5. Tabella sinottica di tutte le fasi del procedimento esecutivo
14.IL PUNTO DI VISTA DELLA GIURISPRUDENZA
14.1. Premessa
14.2. I compensi
14.3. I criteri di stima
14.4. Il valore
15.NOTE GENERALI, GLOSSARIO, INDICE ALFABETICO DELLE VOCI PIÙ IMPORTANTI
–Note generali
–Glossario
–Indice alfabetico delle voci utili più importanti
16.BIBLIOGRAFIA, SITOGRAFIA E RIFERIMENTI ON LINE ESSENZIALI
–Arbitrato
–Contestazione della consulenza tecnica
–Compensi del Consulente Tecnico (CT)
–CTU
–Esecuzioni e procedure concorsuali
–Siti Web di autori e collaboratori
–Siti Web utili
–Standard di valutazione
–Urbanistica
–Valutazione immobiliare
17.INSTALLAZIONE DEL SOFTWARE INCLUSO
17.1. Note sul software incluso
17.2. Requisiti hardware e software
17.3. Download del software e richiesta della password di attivazione
17.4. Installazione ed attivazione del software
NOTE SUGLI AUTORI