•INTRODUZIONE

PARTE PRIMA
CONSULENZA TECNICA E VALUTAZIONE

I.1.RICHIAMI SUL RUOLO DI CONSULENTE

I.1.1. La consulenza

I.1.2. Atto pre-decisionale

I.1.3. Caratteristiche della consulenza

I.1.4. Origine della consulenza

I.1.5. La relazione o report di consulenza

I.2.LA FIGURA DEL CONSULENTE TECNICO

I.2.1. Il CTU

I.2.2. L’albo dei CTU

I.2.3. L’iscrizione

I.2.4. Responsabilità e sanzioni

I.2.5. Le varie consulenze del CTU

I.2.6. Il CTP

I.2.7. L’esperto del Giudice nelle Esecuzioni immobiliari

I.2.8. La consulenza nella procedura fallimentare

I.2.9. Analisi Costi-Benefici

I.3.LA VALUTAZIONE NELLA CONSULENZA

I.3.1. Aree di intervento del Consulente Tecnico

I.3.2. Cos’è la valutazione

I.3.3. Gli strumenti per la valutazione

I.3.4. Affidarsi più alla scienza che all’esperienza

PARTE SECONDA
METODI DI STIMA SECONDO GLI IVS

II.1.GLI INTERNATIONAL VALUTATION STANDARDS (IVS)

II.1.1. Cosa sono gli IVS

II.1.2. Principi base non dichiarati degli IVS

II.1.3. International Valuation Standards Council (IVSC)

II.1.4. Sintesi degli IVS

II.1.5. Le linee guida dell’ABI

I.2.LIVELLI DI MERCATO E UTILIZZO
DEL CONSULENTE TECNICO NELLE STIME

II.2.1. I livelli di mercato

II.2.2. Livello edilizio

II.2.3. Livello Immobiliare

II.2.4. Livello reddituale

II.2.5. Utilizzare i livelli di mercato nelle stime del CT

I.3.I FRAMEWORK DELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE

II.3.1. Prezzo e Valore

II.3.2. Trattativa di mercato e giudizio di stima

II.3.3. Legge di Jevons

II.3.4. Probabilismo

II.3.5. Segmento di mercato

II.3.6. Mercato come unica fonte d’informazione

II.3.7. Unità di misura e nomenclatori

II.3.8. Prezzo unitario e prezzo marginale

I.4.LA STIMA PER APPROCCIO AL MERCATO

II.4.1. Caratteristiche di comparazione

II.4.2. La funzione estimativa

II.4.3. Fasi della stima per comparazione

II.4.4. La stima per MCA di un bene residenziale

II.4.5. Esempio pratico di stima per MCA di un bene residenziale

II.4.6. Le verifiche di attendibilità

II.4.7. Esempio pratico di verifiche di attendibilità

II.4.8. Sistema generale di stima

II.4.9. Esempio pratico di sistema generale di stima

I.5.LA STIMA PER APPROCCIO AL COSTO
E PER APPROCCIO AL REDDITO

II.5.1. Quando si stima con approccio al costo

II.5.2. La stima per valore di costo

II.5.3. La stima con approccio al reddito

II.5.4. La determinazione del tasso di capitalizzazione

II.5.5. Direct Capitalization

II.5.6. Yeld Capitalization

II.5.7. Discont cash flow analysis (DCFA)

PARTE TERZA
IL SOFTWARE STIMMO 2.EMMECIA

III.1.GUIDA ALL’INSTALLAZIONE DEL SOFTWARE STIMMO 2.EMMECIA

III.1.1. Note sul software STIMMO 2.EMMECIA

III.1.2. Requisiti hardware e software

III.1.3. Download del software
e richiesta della password di attivazione

III.1.4. Installazione ed attivazione del software

III.2.MANUALE D’USO
DEL SOFTWARE STIMMO 2.EMMECIA

III.2.1. Avvio del software

III.2.2. Pulsanti di navigazione

III.2.3. Database, tabelle, record e campi

III.2.4. Filosofia di STIMMO 2.EMMECIA

III.2.5. Come eseguire la stima per MCA

III.2.6. Osservazioni e consigli circa la relazione di stima

•BIBLIOGRAFIA E SITOGRAFIA ESSENZIALE

–Bibliografia essenziale

–Sitografia essenziale

Le competenze di valutazione immobiliare del Consulento Tecnico secondo gli standard Internazionali
- Il ruolo di consulente
- La figura del consulente tecnico
- La valutazione nella consulenza
- International Valutation Standards (IVS)
- Livelli di mercato e utilizzo del consulente tecnico nelle stime
- I framework della valutazione immobiliare
- Stima per approccio al mercato
- Stima per approccio al costo e per approccio al reddito

Questo volume sintetizza, per la prima volta in un unico volume, le competenze tipiche dell’attività di Consulente tecnico d’ufficio e di parte.
Il Consulente, quando è chiamato a dirimere delle controversie, infatti, assolve a un doppio incarico; da una parte egli ha l’incarico di consulenza vera e propria il cui compito specifico è quello di esprimere un parere su un problema o su una vertenza che possa aiutare il committente o più facilmente il Giudice ad assumere una giusta decisione; dall’altra troviamo l’attività di esperto, il cui compito, invece, è quello di quantificare in denaro quanto connesso con il problema o la vertenza.
Nella letteratura di settore si trovano, spesso, testi dedicati a un argomento o all’altro. In questo testo, invece, abbiamo tentato la sintesi dei due mondi riferendoci, per quanto attiene gli aspetti di valutazione, a quanto ormai si muove in modo deciso nelle valutazioni per conto delle banche, dove ormai l’adesione agli standard internazionali di stima è prevista da una direttiva UE e non è più possibile eluderli.
Nel campo delle consulenze ancora non vige alcun obbligo di rispetto dei predetti standard, tuttavia alcuni tribunali d’avanguardia hanno già cominciato ad accettare solamente stime eseguite con gli IVS (International Valutation Standards) e c’è da scommettere che in breve tempo l’obbligo di adesione agli standard sarà esteso per norma anche alle CTU e alle esecuzioni immobiliari.
Nel cercare di avvicinare il Consulente tecnico agli standard abbiamo fatto riferimento agli IVS originali tradotti in italiano, alle linee guida ABI e alle norme UNI 11558 e 11612 che rappresentano, di fatto, gli standard estimativi da utilizzare in Italia. Ci siamo preoccupati, inoltre, di fornire la sintesi di tutti quegli aspetti disciplinari che normalmente non sono affrontati, cercando di fornire le basi minime per comprendere quale sia il reale framework disciplinare della materia e comprendere così al meglio la nuova filosofia di stima. Non mancano, poi, alcuni esempi chiave per comprendere meglio i passaggi operativi.

NOTE SUL SOFTWARE INCLUSO
STIMMO 2.EMMECIA è un data base relazionale per la valutazione dei cespiti che possono intervenire nelle operazioni del CTU; consente, inoltre, la valutazione secondo gli IVS e in particolare permette la stima per MCA.
Le funzioni essenziali di STIMMO 2.EMMECIA sono: archivio della clientela, della proprietà immobiliare e delle perizie eseguite; stima con approccio al mercato mediante il metodo per MCA di unità residenziali; visualizzazione, correzione e stampa del rapporto estimativo.
Unitamente a STIMMO 2.EMMECIA è disponibile un documento con gli Standard Internazionali di Stima – IVS (Traduzione italiana degli standard inglesi e americani).

Requisiti hardware e software
Per utenti MS Windows: processore da 2.00 GHz; MS Windows 7/8/10 a 64 bit (per MS Windows 7/8/10 installare il software con i privilegi di “amministratore”); MS .Net Framework 4 e vs. successive; 300 MB liberi sull’HDD; 2 GB di RAM; Adobe Reader 11.x e vs. successive; risoluzione monitor consigliata ≥ 1024×768 pixel.
Per utenti Macintosh: processore Intel da 2.00 GHz; Mac OS X 10.9/10.10/10.11; 300 MB liberi sull’HDD; 2 GB di RAM; Adobe Reader 11.x e vs. successive; risoluzione monitor consigliata ≥ 1024×768 pixel.