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Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge 24 luglio 2024, n. 105, di conversione del D.L. 29 maggio 2024, n. 69 (Decreto Salva Casa), si è concluso il recente percorso di aggiornamento del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), me-diante il quale sono state apportate copiose modifiche/integrazioni.

Il testo si propone come guida operativa al Testo Unico Edilizia dopo il Decreto Salva Casa fornendo una disamina multidisciplinare delle novità su cui occorre ragionare e confrontarsi per una corretta applicazione delle nuove disposizioni.

La presente pubblicazione è frutto della collaborazione di più professionisti a cui è stato affidato il compito di analizzare ogni singola novità arrivata dal Decreto Salva Casa. Nel dettaglio, il testo si compone delle seguenti parti:

• nella prima parte viene fornita una disamina complessiva delle modifiche e integrazioni al Testo Unico Edilizia;
• nella seconda parte si entra nel dettaglio con le analisi realizzate dai seguenti professionisti: Donatella Salamita (artt. 2-bis, 6 e 24), Marco Campagna (art. 23-ter), Vito Antonio Bonanno (art. 31), Rudy Cortese (art. 34-bis), Andrea Di Leo (art. 34-ter), Romolo Balasso (artt. 9-bis, 36, 36-bis e 37);
• nella terza parte sono riportati il testo coordinato e annotato del D.P.R. n. 380/2001 e il testo coordinato del D.L. n. 69/2024.

AUTORE

Gianluca Oreto, ingegnere, direttore responsabile del portale di informazione tecnica www.lavoripubblici.it. Esperto di normativa sui contratti pubblici, edilizia e di detrazioni fiscali. È autore del bestseller “Guida pratica al nuovo Superbonus 110%” (Grafill, II, aprile 2022), “Testo Unico Edilizia – Consigli per l’uso” (Grafill, I, settembre 2022), “Appalti pubblici e PNRR nella Regione Siciliana” (Grafill, I, marzo 2024).

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SOMMARIO

1. INTRODUZIONE AL DECRETO SALVA CASA
1.1. Decreto Salva Casa: la struttura
1.2. Le modifiche al Testo Unico Edilizia
1.3. Le strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria da COVID-19
1.4. Disposizioni in favore delle zone devastate dalla catastrofe del Vajont del 9 ottobre 1963
1.5. Norme finali e di coordinamento

2. IL TESTO UNICO EDILIZIA DOPO IL DECRETO SALVA CASA
2.1. Recupero dei sottotetti
2.2. Attività edilizia libera
2.3. Modifiche alla disciplina sullo stato legittimo degli immobili
2.4. Modifiche alla disciplina del cambio di destinazione d’uso di singole unità immobiliari
2.5. Deroghe per l’agibilità dei mini-appartamenti
2.6. Opere acquisite gratuitamente dal Comune in caso di interventi in assenza o in difformità dal permesso di costruire
2.7. Determinazione delle variazioni essenziali
2.8. Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire
2.9. Tolleranze costruttive
2.10. Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo
2.11. Sanatoria edilizia

3. COMMENTO ALLE MODIFICHE AL TESTO UNICO EDILIZIA

3.1. RECUPERO SOTTOTETTI (ART. 2-BIS, TUE)
3.1.1. Il Decreto Salva Casa
3.1.2. Le distanze minime tra fabbricati e dai confini: articolo 9 del D.M. n. 1444/1968 e articolo 873 del Codice civile
3.1.3. Come si misurano le distanze tra gli edifici
3.1.4. L’altezza massima
3.1.5. Forma e superficie
3.1.6. La normativa regionale
3.1.7. Concretizzazione del recupero dei sottotetti
3.1.8. Legittima preesistenza dell’immobile
3.1.9. La destinazione d’uso
3.1.10. Prescrizioni da osservare
3.1.11. Requisiti di agibilità
3.1.12. Altezza media ponderale e calcolo
3.1.13. Deroghe e incremento volumetrico
3.1.14. Volume urbanistico
3.1.15. Contenimento del consumo energetico
3.1.16. Barriere architettoniche
3.1.17. Interventi ammessi ai fini del recupero abitativo dei sottotetti
3.1.18. Categoria intervento edilizio e titolo abilitativo
3.1.19. Oneri di urbanizzazione, costo di costruzione, parcheggi e monetizzazione
3.1.20. Sanzioni
3.1.21. Il diritto dei terzi
3.1.22. Non ammesso il recupero del sottotetto se effettuata sopraelevazione

3.2. VEPA E PERGOTENDE (ART. 6, TUE)
3.2.1. Le opere non assoggettate a comunicazione
3.2.2. Caratteri fondamentali dell’edilizia libera: precarietà, temporaneità e accessorietà
3.2.3. Limite tra attività edilizia libera e trasformazione edilizia e urbanistica permanente del territorio
3.2.4. Esecutori dei lavori
3.2.5. Comprovare la realizzazione dei lavori
3.2.6. Le strutture non contemplate nell’attività edilizia: il Consiglio di Stato con Sentenza n. 5008/2018 chiarisce la differenza tra tettoia, pergolato e pergotenda
3.2.7. Tettoie e verande: le differenze con le vetrate panoramiche, i porticati e le tende in attività edilizia libera
3.2.8. Le quattro ipotesi se installata una pergotenda

3.3. LO STATO LEGITTIMO (ART. 9-BIS, TUE)
3.3.1. Le novelle “Salva Casa”
3.3.2. Sulla prima novella
3.3.3. Sulla seconda novella
3.3.4. Sulla terza novella
3.3.5. Sulla quarta novella
3.3.6. Ulteriore nota

3.4. IL CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO (ART. 23-TER, TUE)
3.4.1. Le modifiche apportate all’articolo 23-ter
3.4.2. Il tema del mutamento d’uso con o senza opere
3.4.3. Introduzione alle innovazioni della norma: sono vere semplificazioni?
3.4.4. Nuovo comma 1-bis: il mutamento non rilevante
3.4.5. Le casistiche dei mutamenti rilevanti previste dal comma 1-ter
3.4.6. Interventi finalizzati al mutamento d’uso verso la destinazione prevalente
3.4.7. Locali posti ai piani terra o seminterrati
3.4.8. Il titolo edilizio richiesto per i mutamenti d’uso dei commi 1-bis e 1-ter

3.5. LE DEROGHE PER L’AGIBILITÀ (ART. 24, TUE)
3.5.1. Le semplificazioni introdotte dal Decreto Salva Casa
3.5.2. Condizioni preposte
3.5.3. Gli interventi per i quali asseverare l’agibilità
3.5.4. Documentazione a corredo della Segnalazione Certificata di Agibilità
3.5.5. Requisiti igienico-sanitari edilizi: deroghe previgenti alle introduzioni del Decreto Salva Casa
3.5.6. Agibilità e conformità
3.5.7. Asseverare un’altezza in luogo di quella reale

3.6. REPRESSIONE ABUSI E ALIENAZIONE IMMOBILI (ART. 31, TUE)
3.6.1. Il procedimento di repressione dell’abuso edilizio
3.6.2. La proroga del termine di 90 giorni fissato con l’ingiunzione di demolizione (art. 1, c. 1, lett. c-ter))
3.6.3. La ponderazione degli interessi da parte del consiglio comunale nel caso di sottrazione dell’opera abusiva alla demolizione e il silenzio assenso endoprocedimentale (art. 1, c. 1, lett. d))
3.6.4. L’alienazione condizionata del bene abusivo (art. 1, c. 1, lett. d))

3.7. LE NUOVE TOLLERANZE COSTRUTTIVE-ESECUTIVE (ART. 34-BIS, TUE)
3.7.1. Tolleranze costruttive-esecutive: disciplina generale
3.7.2. Tolleranze costruttive relative ad interventi realizzati entro il 24/05/2024
3.7.3. Prova dell’epoca dell’intervento
3.7.4. Computo della superficie utile e della percentuale
3.7.5. Parametri edilizi di progetto
3.7.6. Tolleranze esecutive o geometriche o di cantiere eseguite entro il 24 maggio 2024
3.7.7. Le tolleranze in materia igienico-sanitaria e di distanze. Rapporti con i terzi
3.7.8. Zone sismiche

3.8. CASI PARTICOLARI DI INTERVENTI ESEGUITI IN PARZIALE DIFFORMITÀ DAL TITOLO (ART. 34-TER, TUE)
3.8.1. L’articolo 34-ter del Testo Unico Edilizia
3.8.2. Alle origini dell’articolo 34-ter: ratio e “radici” della disposizione
3.8.3. I confini della fattispecie: il nodo irrisolto della nozione di parziale difformità
3.8.4. La sanatoria delle “varianti ante Legge n. 10/1977”: il comma 1
3.8.4.1. Le dichiarazioni del tecnico: il comma 2
3.8.4.2. Disposizioni e raccordi procedimentali: il comma 3
3.8.5. La c.d. “agibilità sanante”: il comma 4
3.8.6. Sovrapposizione e possibile “concorso” tra le due fattispecie oltre che con la fiscalizzazione di cui all’articolo 34, comma 2

3.9. LA SANATORIA ORDINARIA (ART. 36, TUE)

3.10. LA SANATORIA SEMPLIFICATA (ART. 36-BIS, TUE)

3.11. LA SCIA IN SANATORIA (ART. 37, TUE)

3.11.1. Caratteristiche essenziali della disciplina
3.11.2. Valore venale

APPENDICE NORMATIVA
― D.L. 29 MAGGIO 2024, N. 69 Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica.
― D.P.R. 6 GIUGNO 2001, N. 380 (Testo coordinato con il Decreto Salva Casa) Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)

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