La formazione delle tabelle millesimali è un’operazione estimativa complessa che richiede particolare attenzione e omogeneità dei criteri applicati.

Nella realtà condominiale, le singole unità immobiliari si avvalgono di parti e servizi comuni che devono essere amministrate in modo unitario. A ciascuna unità immobiliare viene attribuito un valore millesimale che rappresenta la quota di partecipazione al Condominio. Bisogna redigere non un’unica tabella, ma diverse a seconda della conformazione e delle esigenze del complesso condominiale che avremo dinanzi.

Questa guida, giunta alla sesta edizione, si pone come riferimento teorico e pratico per coloro che, nella redazione di Tabelle Millesimali, abbiano necessità di informazioni operative in un campo molto complesso ed articolato che tiene in considerazione singoli elementi in composizione di un gruppo.

Il testo, snello e di facile consultazione, è indirizzato sia ai professionisti che si avvicinano per la prima volta all’argomento dei millesimi condominiali, sia ai professionisti già capaci che vogliano approfondirne la tematica.

Per praticità di consultazione la guida è strutturata in due parti:

• la prima, prettamente teorica, illustra i criteri della ripartizione millesimale;
• la seconda, decisamente più pratica, propone molti esempi tratti da casi reali.

Il tutto è completato da una raccolta puntuale delle principali sentenze di cassazione riguardanti la vita condominiale.

Il testo è aggiornato con la Legge n. 220/2012 (Riforma del Condominio), con attenzione alle nuove parti comuni dell’edificio, che si distinguono in beni comuni necessari, di pertinenza e accessori, oltre all’uso da parte di ogni singolo Condòmino. Sono state inserite le nuove maggioranze condominiali, quorum costitutivi e deliberativi.

La WebApp inclusa gestisce le seguenti utilità:

• Tabelle Millesimali: foglio di calcolo in MS Excel che facilita la raccolta dei dati necessari alla realizzazione delle tabelle e calcola in modo automatico le quote millesimali di ogni singola unità immobiliare.
• Relazione Tabelle Millesimali: esempio di relazione introduttiva che ogni tecnico deve allegare alla modulistica specifica per la redazione di Tabelle Millesimali.
• Tabella Supercondominio: foglio di calcolo in MS Excel per la redazione di una tabella Millesimale per Supercondominio.
• Esempio Tabella Supercondominio: esempio di relazione esplicativa nel caso di redazione di una tabella Millesimale per Supercondominio.
• Speciale “Condominio”: banca dati di norme e giurisprudenza.

Daniela Ponticelli (geometra), opera nel settore catasto dal 1995. Dopo aver lavorato nel campo dell’amministrazione di immobili, adesso collabora con diversi studi tecnici che operano nel settore edile occupandosi di pratiche catastali sia urbane che terreni.

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Qualsiasi dispositivo con MS Windows, Mac OS X, Linux, iOS o Android; accesso ad internet e browser web con Javascript attivo; software per la gestione di documenti Office e PDF.

SOMMARIO

1. LE TABELLE MILLESIMALI
1.1. Definizione e scopo delle Tabelle Millesimali
1.2. Revisione
1.3. Le Tabelle necessarie
1.4. Operazioni peritali
1.4.1. Studio dello stabile
1.5. Studio delle singole unità immobiliari
1.6. Presentazione delle Tabelle

2. LA RELAZIONE A CORREDO DELLE TABELLE MILLESIMALI
2.1. Generalità
2.2. Esempio di relazione a corredo delle Tabelle Millesimali

3. LA TABELLA DI PROPRIETÀ – TABELLA “A”
3.1. Generalità
3.2. Coefficienti necessari
3.2.1. Coefficiente di destinazione
3.2.2. Coefficiente di utilizzo
3.2.3. Coefficiente di piano
3.2.4. Coefficiente di affaccio
3.2.5. Coefficiente di orientamento
3.2.6. Coefficiente di luminosità
3.2.7. Coefficiente di funzionalità globale
3.2.8. Coefficiente di altezza utile
3.3. Detrazioni per servitù
3.4. Redazione della Tabella di Proprietà “A”
3.5. Revisione e modifica

4. LA TABELLA “B” PER LE SCALE
4.1. Generalità
4.2. Redazione Tabella “B”
4.2.1. Primo metodo di calcolo
4.2.2. Secondo metodo di calcolo

5. LA TABELLA “C” PER L’ASCENSORE
5.1. Generalità
5.2. Redazione della Tabella “C”
5.2.1. Calcolo della seconda parte

6. RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER L’IMPIANTO DI RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO NORMA UNI 10200:2015
6.1. Generalità
6.2. Applicabilità e deroga

7. RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER L’ACQUA
7.1. Generalità
7.1.1. Ripartizione della spesa

8. DEFINIZIONE DI PARTI COMUNI
8.1. Suolo su cui sorge l’edificio
8.2. Facciata
8.3. Tetto
8.4. Terrazzo di copertura
8.5. Balconi
8.6. Scale e pianerottoli
8.7. Servizi comuni
8.8. Uso esclusivo delle parti comuni
8.9. La clausola di uso esclusivo su una parte condominiale
8.10. Agevolazioni per il recupero del patrimonio edilizio delle parti comuni
8.10.1. Chi può usufruire delle agevolazioni

9. RIFORMA DEL CONDOMINIO (LEGGE 11 DICEMBRE 2012, N. 220)
9.1. Le maggioranze condominiali
9.1.1. Quorum costitutivi
9.2. Quorum deliberativi
9.3. Importanza delle delibere
9.3.1. Deliberazioni con maggioranza integrale
9.4. Quorum specifici per determinate delibere
9.5. Conclusioni

9.6. Tabella delle nuove maggioranze assembleari (Fonte Confedilizia)

10. ESEMPIO DI REDAZIONE TABELLA DI PROPRIETÀ GENERALI E SCALA

11. SUPERCONDOMINIO
11.1. Generalità
11.2. I beni di proprietà comuni
11.3. I millesimi di proprietà

12. ESEMPIO DI REDAZIONE TABELLA PER UN SUPERCONDOMINIO

13. LE DISPOSIZIONI LEGISLATIVE
13.1. Regio Decreto-Legge 15 gennaio 1934, n. 56, convertito con modificazioni in Legge 10 gennaio 1935, n. 8
13.2. Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici 26 marzo 1966, n. 12480 – Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci
13.3. Stralcio Codice Civile

14. LE SENTENZE DI CASSAZIONE SUL CONDOMINIO
14.1. Tabelle Millesimali
14.1.1. Apposita convenzione
14.1.2. Approvazione
14.1.3. Controversie
14.1.4. Domanda giudiziale
14.1.5. Formazione
14.1.6. In genere
14.1.7. Revisione e modifica
14.1.8. Valore proporzionale degli immobili
14.2. Scale condominiali
14.2.1. Aperture
14.2.2. Circolazione dell’aria
14.2.3. Corrimano
14.2.4. Edifici limitrofi
14.2.5. Pianerottoli
14.2.6. Presunzione di comproprietà
14.2.7. Proiezione delle scale
14.2.8. Proprietari dei locali terranei
14.2.9. Pulizia
14.2.10. Sottoscala
14.2.11. Spese
14.2.12. Uso esclusivo
14.3. Barriere architettoniche
14.3.1. Eliminazione
14.3.2. Installazione di ascensore
14.3.3. Piani di intervento
14.3.4. Piattaforma mobile
14.4. Sopraelevazione nei Condòmini
14.4.1. Colonna d’aria sovrastante l’edificio
14.4.2. Condizioni statiche
14.4.3. Contraria previsione del titolo
14.4.4. Controversie
14.4.5. Differenze dal diritto di superficie
14.4.6. Diritti dei proprietari dei nuovi piani
14.4.7. Distanze legali
14.4.8. Divieto
14.5. Sottotetto condominiale
14.6. Le antenne condominiali
14.6.1. Inquinamento elettromagnetico (telefonia cellulare)
14.6.2. Installazione
14.6.3. Manutenzione
14.6.4. Ponte radio
14.6.5. Ricetrasmittenti
14.6.6. Sul balcone di un appartamento
14.7. Supercondominio
14.7.1. Amministratore
14.7.2. Assemblea
14.7.3. Comunione di quartiere
14.7.4. Manutenzione dei muri
14.7.5. Nomina dei consiglieri
14.7.6. Servizi comuni
14.8. Canne fumarie
14.8.1. Concessione edilizia
14.8.2. Installazione
14.8.3. Proprietà
14.8.4. Spese
14.8.5. Sostituzione
14.8.6. Uso
14.9. Condominio minimo
14.10. Riscaldamento e risparmio energetico
14.10.1. Collaudo dell’impianto
14.10.2. Combustibili
14.10.3. Condutture e tubature
14.10.4. Distacco dall’impianto centralizzato
14.10.5. Griglia di aerazione
14.10.6. Impignorabilità degli impianti
14.10.7. Inquinamento atmosferico
14.10.8. Installazione dell’impianto
14.10.9. Lettura del contatore
14.10.10. Locale sede dell’impianto
14.10.11. Obblighi dell’amministratore
14.10.12. Obblighi del locatore
14.10.13. Orario di funzionamento
14.10.14. Pannelli solari
14.10.15. Riattivazione e mantenimento in funzione
14.10.16. Smaltimento delle acque
14.10.17. Sostituzione del bruciatore
14.10.18. Spese (ripartizione)
14.10.19. Trasferimento della centrale termica
14.10.20. Trasformazione a gas metano
14.10.21. Trasformazione in impianti singoli
14.10.22. Tubazioni
14.10.23. Vigilanza
14.10.24. Vizi o difetti
14.10.25. Installazione del condizionatore vietata
14.11. Spese
14.12. Regolamenti e Assemblea
14.13. Revisione Tabella Millesimale
14.14. Infortuni
14.14.1. Caduta per dislivello dell’ascensore condominiale: esclusa la responsabilità del custode
14.14.2. Spegnimento improvviso delle luci temporizzate e caduta dalle scale

15. FOCUS
15.1. L’amministratore condominiale
15.1.1. Nomina e revoca
15.1.2. I compiti dell’amministratore
15.1.3. Rappresentanza attiva e passiva
15.1.4. Sentenze di Cassazione
15.2. L’assemblea condominiale
15.2.1. I compiti dell’assemblea dei Condòmini
15.2.2. Modalità, forma e contenuto della convocazione
15.2.3. Deleghe di voto

16. INSTALLAZIONE E ATTIVAZIONE DEL SOFTWARE INCLUSO
16.1. Il software incluso
16.2. Requisiti hardware e software
16.3. Attivazione della WebApp